如果說有一個投資領域匯集了最多的“小鮮肉”和“老司機”，那一定是城市更新。
金融機構毫無疑問是傳統(tǒng)的房地產開發(fā)領域投融資主力軍，而在房地產市場從增量進入存量時代后，這些“老司機”發(fā)現(xiàn)，存量地產的改造市場空間雖大，但要掘金于此卻倍感吃力，因為這是一個非標準化的領域，有錢遠遠不夠，還需要有深厚的內力才能讓存量資產產生增量價值，最終獲得可觀回報。反而是近兩年新崛起的一些“小鮮肉”在存量地產的改造運營方面倒是如魚得水，他們或有極強的設計改造能力，或有打通線上線下的運營能力，而在物業(yè)獲取及資金支持方面則多少面臨一些困境。
顯而易見，“小鮮肉”和“老司機”之間有著巨大的合作空間，也促成了智信研究公司于2016年12月17日在上海舉辦“搶跑城市更新：存量物業(yè)改造運營掘金”的主題沙龍。來自地產開發(fā)商、存量地產運營商、服務商以及金融機構、私募基金等各方的近80位嘉賓匯聚一堂，就城市更新的業(yè)務發(fā)展前景、業(yè)務模式和痛點以及合作機會進行切磋分享。
圖：“搶跑城市更新：存量物業(yè)改造運營掘金”主題沙龍現(xiàn)場
作為上海城市更新的“排頭兵”，上海地產集團擁有非常大量存量地產資源，亟需重新梳理和升級，在單體建筑改造方面的第一個案例就是東湖路9號原上海地產大廈。作為該項目的總負責人，上海地產資產管理公司資產管理部&項目管理部經理駱麒結合這個改造案例，提出對于那些社會價值落后、經濟價值也被低估的存量地產，物業(yè)的再定位是很核心的一步，應該針對不同物業(yè)的特性，對癥下藥，從區(qū)位、競爭格局和客戶意向出發(fā)，根據(jù)招商情況來“以銷定產”，如果按照傳統(tǒng)的房地產開發(fā)先造完再銷售或運營的套路，可能造完后不久就要改造，“以銷定產”則可避免此類問題。在確定好產品定位后，在改造的每一步都要做好周密細致的工作計劃，用精細化的模塊管理來加快周期和管控成本，并要求財務、設計、招商和運營團隊都跨界學習其它部門的內容，才能更高效地協(xié)同工作。
圖：上海地產資產管理公司資產管理部&項目管理部經理駱麒發(fā)言
“從建筑角度，設備設施就像人的五臟六腑，設備管線就像血管，帶動整個人體的機能。室內空間和建筑外表皮就像人穿的衣服。所以應該在身體機能完善的情況下再去優(yōu)化外表皮，而不能只顧外表不顧機能?！睂τ诔杀竟芸嘏c改造質量的平衡，駱麒強調說。
除了類似于東湖路9號這樣的辦公產品，服務式公寓也會是上海地產存量改造未來的一個主要產品線，還會有一些復合型產品。改造完后資產都要能管好，才能對接資產證券化等退出渠道。而不管是在“投、融、管、退”的哪一個環(huán)節(jié)，與各方合作的空間都會比較大。
中國對外經濟貿易信托有限公司副總經理劉燕松則從金融機構的角度分享了城市更新的投資機會和路徑。在資產荒的大環(huán)境下，資本的避險情緒上升，金融機構對于持有和改造一線城市核心物業(yè)的興趣相當濃厚，因為這類物業(yè)可以產生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，相對較為穩(wěn)定。他認為改造類物業(yè)屬于城市更新中的小型和中型項目，由于周期相對較短，在市場上更為熱門，其中小型城市更新一般僅通過物業(yè)內部的裝修改造，來快速提升租金價值；中型城市更新則是調整物業(yè)的初始規(guī)劃和使用屬性，例如商場改辦公樓，辦公樓改長租公寓等。
圖：外貿信托副總經理劉燕松發(fā)言
劉燕松指出，在傳統(tǒng)的房地產開發(fā)項目中，拿地對于項目的成敗起著絕對性的作用，整個項目操作的專業(yè)性要求并沒有那么高，而在存量改造項目中，資產管理機構以及運營商的專業(yè)能力則會更大程度上決定項目價值的實現(xiàn)。目前很多大的地產商拿地能力強，但運營能力嚴重不足，好的資管、運營團隊又缺乏資本去獲取資產，而不同類型城市更新業(yè)務與金融工具之間可建立多種勾稽關系，所以未來各方共同成為GP管理人來設立基金，一起參與具體的業(yè)務管理，甚至是構建起不同基金之間的生態(tài)圈，或許是城市更新項目合作的發(fā)展趨勢。
作為已在城市更新領域深耕17年的“老兵”，上海城市地產控股有限公司有著“馬拉松”的長跑精神。上海城市地產總裁助理賈緋分享了他們一直所踐行的“全生命周期的管理”理念，通過豐富的案例，鮮活闡述了城市更新應該與時俱進，因時而變。一個典型案例是上海城市地產2006年收購的北京著名的爛尾樓項目“名城國際大廈”，因為臨近奧運會，先是完成了萬豪酒店的建造，抓住了奧運期間酒店需求旺盛的契機。在奧運會結束后，上海城市地產再一次看準了CBD辦公物業(yè)的風口，將兩座塔樓從萬豪收回改造成辦公樓，滿租后又將第三棟塔樓改成辦公樓，并引入配套商業(yè)，通過調整定價和豐富業(yè)態(tài)，不僅酒店的利潤沒有下滑，辦公樓和商鋪的租金收入也穩(wěn)定增長。
圖：上海城市地產總裁助理賈緋發(fā)言
在前期主要通過自有資金擴張業(yè)務后，2014年底，城市地產和嘉實基金旗下的嘉實資本合資成立了城市嘉實投資管理有限公司，通過引入金融資本加快擴張步伐。2015年10月，城市嘉實收購了第一個項目—上海世界貿易大廈，這個項目的產權關系本來很復雜，而之所以能成功收購也得益于前期與眾多小業(yè)主深度溝通并收下多數(shù)小產權，然后再從大股東手中收購大產權。目前該項目在改造中，將通過全方位的調整打造成全景商務服務辦公新貴。
圖：茶歇期間嘉賓交流
活動的下半場，圓桌嘉賓就城市更新的理念、存量物業(yè)的投資測算、業(yè)態(tài)定位、成本控制、運營管理以及輕資產/重資產運作模式等問題進行了熱烈探討。盛煦地產/翌成創(chuàng)意的首席戰(zhàn)略官單峰認為，過去一味大拆大建并不可取，應該借鑒歐洲的理念，在保留歷史文化的同時融合新時代元素，并結合公共文化的塑造來推進，未來PPP模式有望引入城市更新項目。高和資本的投資管理部副總裁張尉分享了他們在收購和改造物業(yè)過程中感受到的痛點，包括競爭激烈導致收購價急劇上漲、物業(yè)產權難分割以及改造成本超預算等，引發(fā)與會嘉賓共鳴。
圖：圓桌討論環(huán)節(jié)嘉賓自由分享
長租公寓和聯(lián)合辦公是目前比較風行的兩種存量改造業(yè)態(tài)。相關嘉賓認為，公寓產品的品質追求固然重要，但如果運營理念太超前、定價太高，租戶也不會買賬，所以不能“跑得太快”。而在現(xiàn)有的辦公業(yè)態(tài)中，單憑設計和功能提升與成本控制并不足以取得足夠的優(yōu)勢，有社群運營作為基礎并進行模式創(chuàng)新，才能提高租效轉化比。已經與100多家長租公寓和聯(lián)合辦公運營商合作的魔方金服創(chuàng)始人凌駿指出，目前城市更新是在資本驅動下需要快速形成規(guī)模效應的資源型行業(yè)，做輕資產的“小鮮肉”和做重資產的“老司機”在這個行業(yè)有競爭，但合作的空間更大，比如各方可合作設立項目制的產業(yè)基金，來推動各種業(yè)態(tài)的融合。
來自開發(fā)商的嘉賓則認為，在保留一些重資產的同時，傳統(tǒng)開發(fā)商未來需要將輕資產與重資產結合，重資產方面開發(fā)/改造和持有核心物業(yè)，輕資產方面與各方合作輸出品牌管理，而在輕資產運作中資本管理方與資產管理方需要深度磨合，因為雙方關注點不完全一致。
對于城市更新機會，來自保險和信托的嘉賓表示將更偏重于重資產投資的模式，且會從原來的偏債思維向真正的股權投資轉變，與市場上優(yōu)秀的團隊合作來挖掘優(yōu)質項目的空間。
在“城市更新”邊界不斷拓展的今天，一方面各路資本對于房地產存量市場虎視眈眈，另一方面也愈加感受到改造和運營能力的重要性。用與會嘉賓的話來說，“這是一個希望與焦慮并存的市場”，新模式與老金融在此碰撞。處于價值洼地的存量資產不僅需要軟硬件的更新?lián)Q代來使其煥發(fā)新生，也需要充沛的資金作為后盾來加快發(fā)展。智信將持續(xù)持續(xù)關注城市更新領域的進展，適時推出相關主題活動。
文/智信研究公司 黃抒侶 劉蘭香
鳴謝：部分沙龍參會機構
上海地產資產管理有限公司
上海城市地產控股有限公司
上海綠地商業(yè)（集團）有限公司
盛煦地產/翌成創(chuàng)意資產運營管理（上海）股份有限公司
復星地產控股
鉑濤集團
太平資產管理有限公司
平安不動產有限公司
中國對外經濟貿易信托有限公司
國投萬和資產管理有限公司
上海翔梓金融信息服務有限公司（魔方金服）
上海方糖創(chuàng)業(yè)服務有限公司（方糖小鎮(zhèn)）
上海灣寓投資管理有限公司（灣流國際）
創(chuàng)秩資產管理(上海)有限公司
星庫空間(北京)創(chuàng)業(yè)投資有限公司
中國信達資產管理股份有限公司
君康人壽保險股份有限公司
華泰資產管理有限公司
興業(yè)銀行股份有限公司
平安銀行股份有限公司
泛華金融服務集團有限公司
天津高和股權投資基金管理有限公司
瑞安管理（上海）有限公司
歌斐資產管理有限公司
上海實業(yè)發(fā)展股份有限公司
上海國際集團資產管理有限公司
光控安石（北京）投資管理有限公司
同濟大學建筑設計研究院(集團)有限公司
