2019年9月21日，上海智信資產(chǎn)管理研究有限公司（下稱“智信研究公司”）首次在廣州成功舉辦以“‘舊改’合規(guī)投融資突圍之路”為主題的閉門交流會(huì)。會(huì)議現(xiàn)場有近20位已經(jīng)開展舊改業(yè)務(wù)的開發(fā)商融資負(fù)責(zé)人，近40位來自銀行、信托及私募基金等資金方嘉賓，以及區(qū)域性股權(quán)交易中心、AMC、國有金控投資平臺(tái)等業(yè)務(wù)鏈條專業(yè)機(jī)構(gòu)嘉賓參與。各方機(jī)構(gòu)就目前“舊改”業(yè)務(wù)資金方與資產(chǎn)方不同階段的合作模式，股權(quán)、可轉(zhuǎn)債等合規(guī)參與路徑，以及嚴(yán)監(jiān)管形勢下如何更高效地合作等話題，進(jìn)行了精彩分享及熱烈討論。會(huì)議由智信研究公司資深研究員翟樂主持，智信研究公司創(chuàng)始人、執(zhí)行總經(jīng)理鄭智出席會(huì)議。
（會(huì)議現(xiàn)場）
本次會(huì)議的圓桌嘉賓，由在廣州“舊改”項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)豐富的方圓地產(chǎn)、珠光控股、升龍地產(chǎn)、星河地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)等相關(guān)開發(fā)商嘉賓代表，廣州銀行、中航信托、樂鑫基金、前海潤禾、廣金產(chǎn)投、東莞煌壹投資等資金方，以及前海股權(quán)交易中心、國厚資產(chǎn)、廣東省融資再擔(dān)保等機(jī)構(gòu)相關(guān)“舊改”業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人組成。
圍繞本場會(huì)議的中心議題圓桌嘉賓精彩發(fā)言接連不斷，不少與會(huì)嘉賓奮筆疾書。會(huì)議開始前及茶歇期間，嘉賓們更是抓緊時(shí)間積極相互對(duì)接，針對(duì)廣州乃至大灣區(qū)“舊改”項(xiàng)目進(jìn)入更深入的合作需求探討及對(duì)接，現(xiàn)場交流氣氛熱烈。
（嘉賓討論環(huán)節(jié)）
會(huì)議首先由深圳股交業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)人發(fā)言，其就股交中心參與地產(chǎn)和“舊改”項(xiàng)目的具體模式進(jìn)行分享，并介紹了可轉(zhuǎn)債產(chǎn)品與開發(fā)商、銀行等機(jī)構(gòu)的合作模式。在地產(chǎn)業(yè)務(wù)嚴(yán)監(jiān)管的背景之下，可轉(zhuǎn)債作為市場上為數(shù)不多的可實(shí)現(xiàn)金融機(jī)構(gòu)合規(guī)參與房地產(chǎn)投資的金融工具，受到了多方機(jī)構(gòu)的關(guān)注。
隨后由廣州銀行廣州分行企業(yè)金融四部總經(jīng)理?xiàng)钍⑻m，針對(duì)廣州“舊改”項(xiàng)目在銀行端的融資路徑等內(nèi)容進(jìn)行分享。楊盛蘭總表示，“舊改”可以平衡政府及公眾多方利益，且廣州“舊改”目前市場空間大，政策利好頻出，值得各方長期關(guān)注。廣州銀行作為深耕本土的城商行，在“舊改”業(yè)務(wù)上擁有一定的先發(fā)優(yōu)勢，且近年來廣州銀行從上到下正力推“舊改”業(yè)務(wù)，并提出“VALUE+”的精準(zhǔn)服務(wù)方針，爭取將“舊改”做成本行特色業(yè)務(wù)。
來自中航信托資產(chǎn)支持部負(fù)責(zé)人劉嫻則表示，舊改業(yè)務(wù)與傳統(tǒng)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)不同，前期一般沒有實(shí)物資產(chǎn)抵押，在深圳城市更新項(xiàng)目中，核心的風(fēng)控手段就是把控住項(xiàng)目的股權(quán)。資金介入的節(jié)點(diǎn)把控和對(duì)項(xiàng)目公司股權(quán)進(jìn)行合理估值非常重要，同時(shí)參與者要做到上下游產(chǎn)業(yè)鏈的打通，提前安排資金置換方案或資產(chǎn)流轉(zhuǎn)方案才能在一個(gè)大約5~10年周期的城市更新項(xiàng)目里實(shí)現(xiàn)資金的接力退出。
一位AMC嘉賓也從地方AMC的角度出發(fā)，剖析了當(dāng)前地方AMC與信托機(jī)構(gòu)的可行合作模式，其中尤其非金債（非金融債權(quán)）的合作模式相對(duì)靈活，受到了現(xiàn)場各家信托機(jī)構(gòu)的關(guān)注。
（茶歇交流環(huán)節(jié)）
來自資金方視角的嘉賓進(jìn)行分享后，圓桌嘉賓中的幾位開發(fā)商融資負(fù)責(zé)人就“舊改”業(yè)務(wù)融資過程中遇到的難題，以及開發(fā)商視角下的舊村、舊廠在項(xiàng)目研判時(shí)需要注意的問題進(jìn)行了交流分享。
在舊村改造項(xiàng)目中，開發(fā)商融資負(fù)責(zé)人共同的觀點(diǎn)是：在追求IRR的同時(shí)，要想清楚為什么要拿這個(gè)資金，尤其是高成本的前期資金，要用這個(gè)資金來做什么，這是最關(guān)鍵的。另外，面對(duì)不斷變化的舊改政策，在融資方案設(shè)計(jì)上要能夠接地氣，跟得上政策變化，考慮到長周期全流程的現(xiàn)金流管理。
此外，舊廠改造項(xiàng)目也受到了各方關(guān)注。樂鑫基金房地產(chǎn)投資部投資總監(jiān)蔡逸斯提出，要跳出更新看更新，例如在做廣州舊廠項(xiàng)目時(shí)，就必須把環(huán)保考核因素上升到重要的戰(zhàn)略位置。在入駐舊廠項(xiàng)目時(shí)就一概帶著環(huán)保盡調(diào)人員實(shí)地驗(yàn)真，從“地產(chǎn)投資”做成“環(huán)保專家”，才能最大程度地避免項(xiàng)目環(huán)保過審問題對(duì)項(xiàng)目的收益產(chǎn)生嚴(yán)重影響。
多家資產(chǎn)方和資金方嘉賓經(jīng)過激烈交流后，形成了各方要共享三舊改造紅利，就必須形成互信機(jī)制，真正把“舊改”做成一個(gè)源遠(yuǎn)流長的業(yè)務(wù)的共識(shí)。
智信研究公司舉辦的這次沙龍，有效提高了舊改業(yè)務(wù)鏈條上參與各方的的溝通效率及精準(zhǔn)對(duì)接，讓各方機(jī)構(gòu)能夠面對(duì)面地直擊合作要點(diǎn)，在地產(chǎn)強(qiáng)監(jiān)管下找出一條突圍之路。未來智信研究公司將繼續(xù)搭建各類金融機(jī)構(gòu)資金方與資產(chǎn)方之間的深度交流平臺(tái)，以期減少金融同業(yè)之間、買方與賣方之間跨界交流的障礙，提高業(yè)務(wù)合作效率。
文/智信研究公司 普惠金融研究組 胡勝 李媛
