“物流地產(chǎn)的低風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)定回報(bào)和可流通性使其具有很強(qiáng)的金融屬性，達(dá)到一定規(guī)模的物流地產(chǎn)非常適合作為資本運(yùn)作的載體?！?/p>

“要想做好物流地產(chǎn)，要有合適的錢，要能夠拿到地，要能夠搞得定客戶，要逐漸的建立起更強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)?！?/p>

智信研究公司于9月10日在上海舉辦的“物流地產(chǎn)變局：產(chǎn)業(yè)方與資本方共舞”主題的資管咖啡第24期活動(dòng)上，來自北京建設(shè)旗下中國(guó)物流倉儲(chǔ)（控股）有限公司（下稱“中國(guó)物流倉儲(chǔ)”）的董事兼常務(wù)副總經(jīng)理鄭衛(wèi)華先生和平安不動(dòng)產(chǎn)工業(yè)物流有限公司（下稱“平安不動(dòng)產(chǎn)”）的董事總經(jīng)理陳沛彬先生在主題演講中，分別向60與名與會(huì)嘉賓闡述了對(duì)于物流地產(chǎn)行業(yè)的看法。

圖1：平安不動(dòng)產(chǎn)工業(yè)物流有限公司董事總經(jīng)理陳沛彬先生做主題演講

“物流地產(chǎn)是平安集團(tuán)的定海神針和救生圈”，在物流和供應(yīng)鏈領(lǐng)域擁有18年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的陳沛彬先生在上半場(chǎng)的演講中如是描述平安集團(tuán)對(duì)物流地產(chǎn)投資的定位。相對(duì)于市場(chǎng)上其他物流地產(chǎn)的玩家而言，依靠高利率保單而匯集的35年期限的資金成為平安集團(tuán)布局物流地產(chǎn)的“殺手锏”。盡管成立才三年，但截止2016年8月底，平安不動(dòng)產(chǎn)已布局61個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目，鎖定面積724萬平方米，總投資額約300億元。項(xiàng)目已基本形成覆蓋全國(guó)核心物流節(jié)點(diǎn)城市的物流地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)。

從商業(yè)模式的角度出發(fā)，陳沛彬?qū)⑽锪鞯禺a(chǎn)領(lǐng)域的參與機(jī)構(gòu)分為三類：買家、賣家和用家。包括平安不動(dòng)產(chǎn)和普洛斯在內(nèi)的長(zhǎng)期持有型投資機(jī)構(gòu)是典型的買家；易商和宇培等物流地產(chǎn)商相對(duì)屬于賣家，它們一般是建成倉庫后出租，等到物業(yè)有穩(wěn)定收益以后再賣掉；而用家則以京東和蘇寧等電商為代表，也包括零售商、制造商、快遞公司以及第三方物流公司等。

需要注意的是，現(xiàn)在中國(guó)的物流地產(chǎn)市場(chǎng)上以長(zhǎng)期持有為目的的買家并不多，而賣家角色卻在增多。同時(shí)，買家和賣家及用家之間的邊界正在逐漸模糊，有的機(jī)構(gòu)既是買家又是賣家，而有的用家也正在向買家/賣家過渡，自建物流基地，實(shí)現(xiàn)輕重資產(chǎn)之間的轉(zhuǎn)變。

陳沛彬進(jìn)一步指出，物流地產(chǎn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作包含四大核心要素：錢、地、客戶以及運(yùn)營(yíng)能力。首先是要有成本較低且期限較長(zhǎng)的資金；其次要具備拿到工業(yè)物流用地的能力，尤其是一線城市的一手地；再次是要深度綁定客戶資源，最大化滿足客戶的需求；最后是運(yùn)營(yíng)能力，當(dāng)前市場(chǎng)上的運(yùn)營(yíng)商面臨運(yùn)營(yíng)模式同質(zhì)化的難題，運(yùn)營(yíng)端需要有更加豐富的內(nèi)涵。

圖2：茶歇環(huán)節(jié)

活動(dòng)下半場(chǎng)，在物流地產(chǎn)投資、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)等方面擁有豐富實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的鄭衛(wèi)華先生通過詳實(shí)的數(shù)據(jù)，全景展現(xiàn)了國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀。一方面，物流地產(chǎn)總規(guī)模仍在持續(xù)增長(zhǎng)，根據(jù)仲量聯(lián)行的預(yù)測(cè)，現(xiàn)代物流倉儲(chǔ)總量將于2017年達(dá)到3800萬平方米；另一方面，從短期來看，一線城市以及核心二線城市的需求的增長(zhǎng)仍較強(qiáng)勁，但部分二三線城市物流地產(chǎn)的空置率已出現(xiàn)不斷高企的趨勢(shì)。

圖3：中國(guó)物流倉儲(chǔ)（控股）有限公司董事兼常務(wù)副總經(jīng)理鄭衛(wèi)華先生做主題演講

對(duì)物流地產(chǎn)來說，資產(chǎn)管理是非常重要的一環(huán)。他指出，當(dāng)前物流地產(chǎn)行業(yè)普遍缺乏資產(chǎn)管理的概念，只有為數(shù)不多的外資公司有資產(chǎn)管理部門，同時(shí)，行業(yè)缺乏專業(yè)的資產(chǎn)管理系統(tǒng)和人才。對(duì)此，鄭衛(wèi)華提出了“全覆蓋資產(chǎn)管理”的概念和策略，即是在投資、開發(fā)、租賃、物業(yè)和退出環(huán)節(jié)都由資產(chǎn)管理經(jīng)理來全過程負(fù)責(zé)。這種模式的優(yōu)勢(shì)在于，可以大幅降低項(xiàng)目后期的運(yùn)維費(fèi)用，同時(shí)可以提高維護(hù)的效率。另外，在退出環(huán)節(jié)，也有助于實(shí)現(xiàn)在價(jià)值最大化的時(shí)點(diǎn)成功退出。

對(duì)投資機(jī)構(gòu)而言，隨著人民幣利率不斷下行，在“資產(chǎn)荒”的大背景下，房地產(chǎn)板塊仍然要配置，但具備投資價(jià)值的住宅地產(chǎn)資源越來越缺乏，而商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率在走低，相對(duì)而言物流地產(chǎn)是比較理想的投資領(lǐng)域。鄭衛(wèi)華指出，物流地產(chǎn)與金融資本是高度契合的。第一，物流地產(chǎn)是高度標(biāo)準(zhǔn)化的資產(chǎn)，具有良好的流動(dòng)性；第二，與其他的地產(chǎn)相比，物流地產(chǎn)對(duì)各產(chǎn)業(yè)的容納性最強(qiáng)，經(jīng)過當(dāng)?shù)卣呐鷾?zhǔn)，可以很低的成本轉(zhuǎn)為其他用途；第三，投資密度低，土地和建設(shè)成本都相對(duì)較低，整體的投資風(fēng)險(xiǎn)因此較低，而投資回報(bào)率比較穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)率組合優(yōu)于其他房產(chǎn)類型。

圖4：嘉賓問答交流環(huán)節(jié)

在問答環(huán)節(jié)，聽眾嘉賓和主講嘉賓就“2.5產(chǎn)業(yè)園”、陸路港新業(yè)態(tài)、物流地產(chǎn)供需形勢(shì)、不良資產(chǎn)處置機(jī)構(gòu)與物流地產(chǎn)商的合作機(jī)會(huì)等方面的話題展開了深入的互動(dòng)和交流。

物流地產(chǎn)是智信研究公司繼商業(yè)地產(chǎn)、REITs等主題活動(dòng)后，從房地產(chǎn)板塊中細(xì)分出來的前瞻性領(lǐng)域。未來智信將持續(xù)關(guān)注地產(chǎn)板塊的發(fā)展，并與產(chǎn)業(yè)方和資金方一道，共同尋找更多合作的空間。

文/智信研究公司 紀(jì)少鋒

鳴謝：部分參會(huì)機(jī)構(gòu)

平安不動(dòng)產(chǎn)工業(yè)物流有限公司

中國(guó)物流倉儲(chǔ)（控股）有限公司

聯(lián)東投資（集團(tuán)）有限公司

龍湖地產(chǎn)有限公司

港能綠恩格設(shè)備租賃服務(wù)（上海）有限公司

上海國(guó)際集團(tuán)資產(chǎn)管理有限公司

尚信資本管理有限公司

亞騰私募基金

平安資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司

天安財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司

易方達(dá)基金管理有限公司

交通銀行股份有限公司

興業(yè)銀行股份有限公司

浙商銀行股份有限公司

深圳東方藏山資產(chǎn)管理有限公司

中航信托股份有限公司

平安信托有限責(zé)任公司

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（注：以上排名不分先后，只涵蓋部分出席機(jī)構(gòu)）