很難想象，會(huì)有這么一個(gè)產(chǎn)業(yè)，“保安及保安的一腳”竟會(huì)有如此深刻的影響。
智信研究公司獲悉的一個(gè)鮮活案例是，某小區(qū)往年前兩個(gè)月的停車費(fèi)收入是9萬元，在安裝了線上管理軟件后，今年前兩個(gè)月收費(fèi)大漲至197萬元。這個(gè)行業(yè)，被停車管理人員的“跑冒滴漏“壓縮了利潤(rùn)。
然而“保安的一腳”或許會(huì)導(dǎo)致線上管理設(shè)備無法正常運(yùn)行。但如果將來通過運(yùn)程控制可以將一個(gè)停車場(chǎng)工作人員由30人降至3人甚至無人值守，不僅解決了設(shè)備難以維護(hù)的問題，而且按照每人每年8萬元的人力成本，可以節(jié)省240萬元的費(fèi)用。
通過運(yùn)營(yíng)管理，存量資產(chǎn)的價(jià)值挖掘已有案例。而增量方面，陽光海天停車產(chǎn)業(yè)集團(tuán)的創(chuàng)始人、CEO預(yù)估中國(guó)有5000萬個(gè)停車泊位缺口并在動(dòng)態(tài)擴(kuò)大，按照每個(gè)10萬元的車位價(jià)格，就是10萬億的投資機(jī)會(huì)。
毋庸置疑，停車資產(chǎn)是價(jià)值洼地，但已試水投資的金融機(jī)構(gòu)也并非沒有苦惱。這是一個(gè)“人格分裂”的市場(chǎng)–停車場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離。停車場(chǎng)收費(fèi)備案證是辦給運(yùn)營(yíng)公司的，即便擁有產(chǎn)權(quán)，其經(jīng)營(yíng)權(quán)也是屬于物業(yè)公司。而物業(yè)管理公司是酬金制，停車場(chǎng)收入與其無關(guān)。即如果將停車場(chǎng)從產(chǎn)權(quán)所有方中長(zhǎng)期租賃下來，或?qū)⒚媾R物業(yè)公司不關(guān)心停車場(chǎng)收入，反而向租賃方索要物業(yè)管理費(fèi)的情況。
當(dāng)然，未來更大的想象空間在停車場(chǎng)產(chǎn)權(quán)交易的放開。但目前各地政策不一，例如上海不支持停車場(chǎng)單獨(dú)過戶，而北京、天津、成都則可以。因此目前市面上最常見的運(yùn)作模式還是以承包式的長(zhǎng)期租賃為主。
對(duì)金融機(jī)構(gòu)來說，擁有長(zhǎng)期、穩(wěn)定現(xiàn)金流的存量停車資產(chǎn)是一塊肥肉，但定價(jià)難、資產(chǎn)分散、產(chǎn)權(quán)復(fù)雜且交易過戶難等問題著實(shí)讓大家無從下口。
然而，恰恰是問題叢生，才使得現(xiàn)在是低點(diǎn)布局的機(jī)會(huì)。一個(gè)極端案例是，在某一線半城市，一個(gè)車位產(chǎn)權(quán)過戶報(bào)價(jià)3萬元，也居然會(huì)被開發(fā)商接受。
機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)交織，考驗(yàn)的是你的膽量和技能。
圖1、活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)
10月29日，為深入了解停車產(chǎn)業(yè)，挖掘停車資產(chǎn)投資機(jī)會(huì)，智信邀請(qǐng)陽光海天停車產(chǎn)業(yè)集團(tuán)創(chuàng)始人、CEO閆亮先生、長(zhǎng)安國(guó)際信托股份有限公司投資銀行部總經(jīng)理兼長(zhǎng)安停車投資管理（上海）有限公司董事長(zhǎng)高春亮先生及長(zhǎng)安停車執(zhí)行總裁雷鵬先生分別從產(chǎn)業(yè)方及金融機(jī)構(gòu)的角度為大家描繪了停車產(chǎn)業(yè)投資藍(lán)圖及策略。
圖2、陽光海天停車產(chǎn)業(yè)集團(tuán)創(chuàng)始人、CEO閆亮主題分享
深耕停車行業(yè)十年的閆亮用數(shù)據(jù)展示了停車產(chǎn)業(yè)投資的厚度。在增量方面，除了10萬億投資機(jī)會(huì)，還有在目前中國(guó)不少城市停車位缺口達(dá)到80%左右且停車收費(fèi)價(jià)格放開的情況下，停車收費(fèi)價(jià)格跳躍性增長(zhǎng)的可能性。以二線城市為例，在未來不到三年的時(shí)間里，收費(fèi)價(jià)格從3元-5年/小時(shí)漲到5元-10元/小時(shí)屬正常情況。
另外，通過商業(yè)平臺(tái)運(yùn)開發(fā)挖掘非停車費(fèi)收入。例如汽車服務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)、二手車交易、電動(dòng)汽車分時(shí)租賃、寵物寄存等。基于每輛車后期服務(wù)需求大概在8000元-10000元/年，陽光海天創(chuàng)建子公司“e車生活”（洗車-汽車美容-維修保養(yǎng)-保險(xiǎn)），該公司目前已經(jīng)實(shí)現(xiàn)幾千萬銷售收入。
存量方面，陽光海天調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，目前可市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，可做資產(chǎn)交易的大概有1500萬-2000萬個(gè)車位。按照車位的價(jià)格10萬-20萬/個(gè)，對(duì)應(yīng)的是近2萬億規(guī)模的資產(chǎn)。通過“線上管理“、“智能停車”可以降低成本、提高收入：“云端計(jì)費(fèi)”可以防止跑冒滴漏的現(xiàn)象；遠(yuǎn)程控可以實(shí)現(xiàn)無人值守，極大降低人力成本；靠“分時(shí)定價(jià)”、“超售”、“車位分享”提升收入的空間也不容小覷。
在具體投資標(biāo)的方面，閆亮認(rèn)為醫(yī)院、機(jī)場(chǎng)、火車站、高鐵站等交通樞紐（民營(yíng)企業(yè)拿起來并不容易）、路側(cè)資源（可與平臺(tái)公司合作）、寫字樓和商場(chǎng)（需積沙成丘）是比較優(yōu)質(zhì)的停車資產(chǎn)來源，新建停車場(chǎng)也有望在政策推動(dòng)下催生出“停車地產(chǎn)”的新機(jī)會(huì)。而在資產(chǎn)甄別過程中還需要通過ECA調(diào)研、車流調(diào)研、增收調(diào)研等盡調(diào)方法進(jìn)行多角度的評(píng)估。
值得一提的是，在資產(chǎn)甄別、定價(jià)時(shí)，線上停車管理軟件的運(yùn)用改變了以往花費(fèi)大量人工分時(shí)數(shù)車、測(cè)停留時(shí)間的模式。通過線上監(jiān)測(cè)，很容易獲得車流量、停留車間及交費(fèi)數(shù)據(jù)作為定價(jià)依據(jù)。
對(duì)于備受關(guān)注的“PPP”模式，閆亮認(rèn)為民營(yíng)企業(yè)融資成本高，而PPP的回報(bào)率不高，民營(yíng)企業(yè)需15年–20年才能收回成本。因此，目前陽光海天主要為大型央企做咨詢。
圖3、長(zhǎng)安國(guó)際信托股份有限公司投資銀行部總經(jīng)理高春亮主題分享
在活動(dòng)下半場(chǎng)，高春亮用長(zhǎng)安信托與香港專業(yè)的停車場(chǎng)投資管理公司梧桐資本的合作模式，闡述了他思考的金融機(jī)構(gòu)如何找到長(zhǎng)期獲取資產(chǎn)的方式。
2014年，長(zhǎng)安信托與梧桐資本雙方組建長(zhǎng)安停車，尋求轉(zhuǎn)型中的長(zhǎng)安信托缺乏對(duì)停車資產(chǎn)的篩選和獲取能力，而梧桐資本這一資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)獲取金融資源能力有限，雙方結(jié)合靠合伙制綁定利益，雙方都出資金的情況下可規(guī)避資金濫用風(fēng)險(xiǎn)和保證項(xiàng)目質(zhì)量。同時(shí)制定激勵(lì)方式：一是擁有股權(quán)的同時(shí)擁有期權(quán)，并設(shè)定5個(gè)行權(quán)條件，二是給經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)限。長(zhǎng)安停車募集的基金長(zhǎng)安信托也可以參與。
目前長(zhǎng)安停車采取的是重資產(chǎn)的業(yè)務(wù)模式，比如長(zhǎng)期租賃20年，租金一次性付清，以鎖定未來資產(chǎn)價(jià)值。
兼具金融機(jī)構(gòu)及產(chǎn)業(yè)方背景的雷鵬認(rèn)為，停車場(chǎng)是最適合分層的投資品：一是有穩(wěn)定的現(xiàn)金流適合喜歡固定收益的債權(quán)投資人，二是次級(jí)投資人可以賭未來增值空間。
他還指出，長(zhǎng)安停車本質(zhì)上不是一個(gè)投資公司，而是一個(gè)資產(chǎn)證券化公司。停車場(chǎng)未來增值的收益屬于超額利潤(rùn)。即其停車場(chǎng)投資更像是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的債權(quán)產(chǎn)品，甚至可以用經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的思路來做，投資邏輯是基于租金回報(bào)，而非資產(chǎn)增值，未來可通過ABS或者REITS等退出。以運(yùn)營(yíng)管理類的為例，目前其對(duì)投資收益率的要求是10%。長(zhǎng)安停車只收基金管理費(fèi)和Carry（投資回報(bào)），資產(chǎn)增值部分留給LP（投資人）。
基于上述思路，雷鵬表示住宅不符合長(zhǎng)安停車的投資邏輯，因?yàn)樽≌淖饨鹕蠞q不容易，所以投資邏輯是基于資產(chǎn)增值而非租金回報(bào)。
雷鵬認(rèn)為，不僅是停車場(chǎng)資產(chǎn)，運(yùn)營(yíng)管理也是價(jià)值洼地。因此長(zhǎng)安停車以拿資產(chǎn)的形式占有物業(yè)，再經(jīng)營(yíng)、退出。但目前運(yùn)營(yíng)管理水平較低，績(jī)效考核方式未能在行業(yè)內(nèi)推行，他認(rèn)為未來企業(yè)的價(jià)值在于統(tǒng)一個(gè)人與公司利益，具體是捆綁項(xiàng)目經(jīng)理的個(gè)人收益與停車場(chǎng)收益。
對(duì)資金方而言，停車資產(chǎn)投資周期長(zhǎng)，而目前市場(chǎng)上還是以短期資金為主，因此只能靠流動(dòng)性錯(cuò)配解決問題，那么如何控制流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)？高春亮補(bǔ)充，首先，在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)，讓業(yè)主一起承擔(dān)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，比如在期限錯(cuò)配期間給業(yè)主選擇權(quán)–享有收費(fèi)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)增值部分分成的權(quán)利。另外，退出并不難，目前中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)在研討新的ABN管理辦法，經(jīng)營(yíng)權(quán)有望作為財(cái)產(chǎn)收益權(quán)在銀行間市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，以目前10%的年化現(xiàn)金收益率來看，將其拿到銀行間變現(xiàn)，還是比較容易的。
因?yàn)榻鹑跈C(jī)構(gòu)在前期獲取資產(chǎn)時(shí)較難征得金融機(jī)構(gòu)資金的信任，所以長(zhǎng)安信托先以私募的方式，以較高的價(jià)格獲取市場(chǎng)上的資金，拿到資產(chǎn)并有穩(wěn)定的現(xiàn)金流后，金融機(jī)構(gòu)的資金就可以接棒，比如購(gòu)買其發(fā)行的ABS產(chǎn)品。
圖4、長(zhǎng)安停車投資管理（上海）有限公司執(zhí)行總裁雷鵬主題分享
接下來的問答環(huán)節(jié)，三位主講與現(xiàn)場(chǎng)嘉賓就流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目的現(xiàn)金流管控、停車場(chǎng)PPP等熱點(diǎn)問題展開了討論。此外，針對(duì)近期火熱的智慧停車APP，閆亮將其視為獲取停車場(chǎng)資源及數(shù)據(jù)的入口，而真正的關(guān)鍵在于數(shù)據(jù)的分析及基于此的運(yùn)營(yíng)管理決策；高春亮認(rèn)為未來城市停車場(chǎng)數(shù)據(jù)向全社會(huì)共享是趨勢(shì)，因此純粹的數(shù)據(jù)提供者是沒有優(yōu)勢(shì)的，智慧停車企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于能為客戶提供什么服務(wù)。
圖5、互動(dòng)環(huán)節(jié)
各方參與者若想在停車產(chǎn)業(yè)中有所收獲，專業(yè)化的運(yùn)營(yíng)管理、智能化的信息工具都不必可少。新的投資機(jī)遇仍需政策的保駕護(hù)航，智信也會(huì)持續(xù)關(guān)注停車產(chǎn)業(yè)政策動(dòng)向，與眾多業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)一起推動(dòng)行業(yè)的健康發(fā)展。
文/智信研究公司 田小蕾 王謙
鳴謝：部分參會(huì)機(jī)構(gòu)
陽光海天停車產(chǎn)業(yè)集團(tuán)
長(zhǎng)安國(guó)際信托股份有限公司
長(zhǎng)安停車投資管理（上海）有限公司
中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行股份有限公司
中國(guó)民生銀行股份有限公司
晉城銀行股份有限公司
陽光保險(xiǎn)集團(tuán)股份有限公司
光大永明人壽保險(xiǎn)有限公司
平安資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司
人保資本投資管理有限公司
泰康資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司
安信證券股份有限公司
中信產(chǎn)業(yè)投資基金管理有限公司
北京中首智慧停車管理有限公司
北京汽車集團(tuán)產(chǎn)業(yè)投資有限公司
北京海泊停車服務(wù)有限公司
……
（以上排名不分先后，只涵蓋部分參會(huì)嘉賓）
