老江所指的從前，是自2004年深圳市政府出臺(tái)《深圳城中村改造暫行規(guī)定》拉開舊改序幕到2015年左右這段時(shí)間。彼時(shí)深圳城市更新行業(yè)還是一片藍(lán)海，能做的項(xiàng)目都是“好肉”。而現(xiàn)在，好項(xiàng)目已所剩無(wú)幾，能拿到的項(xiàng)目也是經(jīng)過幾手倒賣的“難啃的骨頭”，市場(chǎng)已成紅海。

這個(gè)行業(yè)還值得進(jìn)入嗎？在智信舉辦的第103期“深圳城市更新‘更新’”資管沙龍上，多位嘉賓給出的答案是：能！從供需關(guān)系來(lái)看，深圳城市更新市場(chǎng)依然存在較大空間。但準(zhǔn)入門檻提高，“專業(yè)化”和“精細(xì)化”成為項(xiàng)目運(yùn)作的方向。

政府不缺錢，村集體權(quán)利大，造就了深圳城市更新第二個(gè)特點(diǎn)：市場(chǎng)化程度極高。這一優(yōu)勢(shì)在過去的十余年里給參與其中的各方，尤其是開發(fā)商帶來(lái)了諸多好處。對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，利潤(rùn)空間大，拆遷談判的籌碼就多，可以利用更多的貨幣補(bǔ)償換取更快的拆遷進(jìn)度；而政府介入不強(qiáng)，無(wú)需招拍掛，可以實(shí)現(xiàn)一二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)操作，也使得項(xiàng)目推進(jìn)更容易一些。

然而，市場(chǎng)化運(yùn)作推行了十年后，政府開始逐漸收回主導(dǎo)權(quán)。2016年至2017年，深圳市人民政府和深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)先后出臺(tái)了四項(xiàng)規(guī)劃辦法。其中《深圳市城市更新“十三五”規(guī)劃》《深圳市人民政府令290號(hào)深圳城市更新辦法》對(duì)行業(yè)的影響較大。前者提出有機(jī)更新，加大配套及保障房供應(yīng)，爭(zhēng)取拆除重建與綜合治理用地比例達(dá)到4:6；后者提出強(qiáng)區(qū)放權(quán)，將70%的權(quán)力下放到區(qū)政府。

以立項(xiàng)、專規(guī)的申報(bào)流程為例，寶安區(qū)和福田區(qū)的新政要求必須同步申報(bào)，鹽田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)規(guī)定可以同步申報(bào)，不強(qiáng)求，龍崗區(qū)規(guī)定單一權(quán)利主體可以同步申報(bào)，而大棚區(qū)、龍華區(qū)和光明新區(qū)則規(guī)定不能同步申報(bào)。

盡管目前審批進(jìn)度有所減緩，但隨著政府專業(yè)團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，經(jīng)過一年半的調(diào)整期后，整體效率將會(huì)大幅提升。

其次是政府監(jiān)管及介入程度加強(qiáng)，目前棚改和舊住宅項(xiàng)目，政府會(huì)直接通過國(guó)企介入，民企已經(jīng)不能參與。對(duì)于進(jìn)程緩慢的項(xiàng)目，政府可能還會(huì)采取相應(yīng)的措施推動(dòng)。

第三是公益先行，政府會(huì)在每個(gè)項(xiàng)目中配備大量公共利益。項(xiàng)目申報(bào)人可以在報(bào)審時(shí)主動(dòng)添加公益配建比例來(lái)提升與政府博弈的有利籌碼。

第四是產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)，與政策支持的產(chǎn)業(yè)結(jié)盟，可以更快推進(jìn)項(xiàng)目實(shí)施。

最后是規(guī)劃統(tǒng)籌，政府在規(guī)劃統(tǒng)籌方面越來(lái)越強(qiáng)勢(shì)，可以說(shuō)規(guī)劃統(tǒng)籌是城市更新項(xiàng)目里面不確定性最大的因素。以寶安區(qū)為例，新項(xiàng)目沒有片區(qū)規(guī)劃，專規(guī)無(wú)法落地。甚至存在已經(jīng)過會(huì)的項(xiàng)目，由于規(guī)劃指標(biāo)發(fā)生變化導(dǎo)致項(xiàng)目停滯。

這就需要搞明白整個(gè)更新業(yè)務(wù)流程中可能存在的“坑”，并且想辦法避開。

在立項(xiàng)前，需要避開五類“坑”。一是更新意愿中的坑，目前深圳城市更新政策要求單一宗地建設(shè)面積和權(quán)力主體數(shù)量要過雙2/3，才能滿足更新意愿。二是合法用地中的坑，政策要求更新單元合法用地（傳統(tǒng)意義五類用地）占拆除用地面積比例不低于60%。想要達(dá)標(biāo)要么增大分子，通過購(gòu)買非農(nóng)用地增加合法面積；要么減小分母，縮小拆遷面積。三是改造方向中的坑，注意是否符合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃方向，是否超越生態(tài)紅線或水源區(qū)保護(hù)開發(fā)紅線。四是看更新單元是否完整，建筑年限是否達(dá)標(biāo)（舊住宅建成不少于20年，舊工業(yè)區(qū)舊商業(yè)區(qū)不少于15年）。五是看已有文件是否齊全及有效。

在專規(guī)批復(fù)前，需要注意三類“坑”。一是容積率是否虛高，以工改工項(xiàng)目為例，目前批復(fù)的最高容積率為7.6，并不是想象的無(wú)限高。二是貢獻(xiàn)率是否滿足政府要求，目前來(lái)看貢獻(xiàn)率高，容積率相應(yīng)批復(fù)高，但可開發(fā)的建設(shè)面積會(huì)變少。三是功能改性用地，以工業(yè)用地改保障房為例，涉及到工業(yè)控制線等問題時(shí)，難度依舊較大。

在主體確認(rèn)批復(fù)前，也有三類“坑”需規(guī)避。一是拆遷主體是否單一；二是邊角地、歷史問題是否解決；三是權(quán)利主體是否合規(guī)。

在土地出讓合同簽署前，需要考慮政府地價(jià)的估算是否合理。

根據(jù)“十三五”規(guī)劃，深圳未來(lái)要有30平方公里的用地供應(yīng)，而反觀已經(jīng)批準(zhǔn)的628個(gè)項(xiàng)目，三分之二的項(xiàng)目還沒有到用地供應(yīng)階段，這也就意味著，未來(lái)幾年大量項(xiàng)目用地要從存量項(xiàng)目中解決，由此帶來(lái)存量項(xiàng)目加速整合機(jī)會(huì)。與此同時(shí)，也帶來(lái)了中小開發(fā)商與大型開發(fā)商、產(chǎn)業(yè)與金融資本的合作機(jī)會(huì)。

另一方面，隨著銀行、信托、開發(fā)商等業(yè)務(wù)鏈條上的多方對(duì)住房租賃市場(chǎng)的關(guān)注，相關(guān)融資通道如REITs、ABS等政策等及稅收政策將會(huì)逐步落地，這也是開發(fā)商及金融資本值得關(guān)注的一個(gè)方向。

在粵港澳大灣區(qū)的背景下，周邊城市的更新市場(chǎng)已經(jīng)開始活躍起來(lái)，最典型的是東莞、惠州、中山、珠海，未來(lái)它們將會(huì)經(jīng)歷與深圳相同的歷程。深圳最好的囤項(xiàng)目時(shí)期已過，但是周邊的城市，才剛剛開始。

當(dāng)然，有機(jī)遇的地方就會(huì)有挑戰(zhàn)。

隨著政府監(jiān)管加強(qiáng)，村民維權(quán)意識(shí)覺醒，在深圳城市更新的主戰(zhàn)場(chǎng)——城中村項(xiàng)目中，村企合作利益格局可能會(huì)重新調(diào)整，各類糾紛將逐步顯現(xiàn)。

傳統(tǒng)拼政商關(guān)系和貨幣資本的地產(chǎn)業(yè)務(wù)操作邏輯不再適用，新的城市更新市場(chǎng)，可能需要更好的商業(yè)模式及更強(qiáng)的智慧資本。

中金創(chuàng)新（深圳）資產(chǎn)管理有限公司

卓越集團(tuán)（深圳）房地產(chǎn)有限公司

建緯（深圳）律師事務(wù)所

安云集團(tuán)

中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司

交通銀行股份有限公司

中國(guó)興業(yè)銀行股份有限公司

中國(guó)民生銀行股份有限公司

中建投信托有限責(zé)任公司

中航信托股份有限公司

四川信托有限公司

碧桂園控股有限公司

雅居樂地產(chǎn)置業(yè)有限公司

深創(chuàng)投不動(dòng)產(chǎn)基金管理（深圳）有限公司