作為一家專(zhuān)做存量地產(chǎn)改造類(lèi)項(xiàng)目的私募基金，老馮對(duì)和產(chǎn)品形式很像辦公的產(chǎn)業(yè)園舊改項(xiàng)目很是垂涎欲滴，但礙于投資回報(bào)周期長(zhǎng)、運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流差等硬約束，一直沒(méi)有下嘴。

產(chǎn)業(yè)園舊改這塊蛋糕究竟有多大？國(guó)家在工業(yè)土地更新利用上有沒(méi)有鼓勵(lì)政策？產(chǎn)業(yè)園舊改項(xiàng)目投融資的痛點(diǎn)是不是難以逾越？它的退出路徑是不是還障礙重重？老馮思來(lái)想去難以抉擇。

帶著這些疑問(wèn)，12月16日，老馮來(lái)到了智信研究公司舉辦的“產(chǎn)業(yè)園舊改—下一個(gè)兵家必爭(zhēng)之地”的會(huì)議上。

一方面，早年城市發(fā)展重生產(chǎn)、輕生活，在老舊城區(qū)安排了大規(guī)模的工業(yè)用地，現(xiàn)在這些企業(yè)的產(chǎn)能和方向，已經(jīng)與當(dāng)前城市的發(fā)展需求不匹配，亟需改造升級(jí)。

另一方面，近些年城市不斷外延擴(kuò)張，原來(lái)區(qū)位偏遠(yuǎn)的開(kāi)發(fā)區(qū)漸漸地成為城市的中心城區(qū)，開(kāi)發(fā)區(qū)已經(jīng)由功能單一的工業(yè)園區(qū)向功能多元的城市空間轉(zhuǎn)變，土地在利用特征上必然發(fā)生變化。

而且，一線城市已進(jìn)入存量時(shí)代，大城市都在做減量規(guī)劃，盤(pán)活存量節(jié)約集約用地也是大勢(shì)所趨。

在此背景下，近幾年國(guó)家層面也出臺(tái)了一系列的用地政策文件，從用地主體、用地方式、用地類(lèi)型、年限等各方面給予支持，鼓勵(lì)存量工業(yè)用地再開(kāi)發(fā)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

第一，鼓勵(lì)土地復(fù)合利用。允許工業(yè)、商業(yè)、辦公等功能在同一地塊內(nèi)混合使用，復(fù)合用地可以協(xié)議方式辦理用地手續(xù)。

第二，提高科研服務(wù)設(shè)施配建比例。把產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類(lèi)工業(yè)、研發(fā)總部用地配建的科研服務(wù)設(shè)施比例從7%提高到規(guī)劃總建筑面積的15%，增加產(chǎn)業(yè)配套功能。比如上海，已經(jīng)落地了該政策。

第三，“工改工”時(shí)，經(jīng)相關(guān)政府平臺(tái)批準(zhǔn)，土地可繼續(xù)按原用途使用，過(guò)渡期為5年，期滿后再按新用途辦理用地手續(xù)。

比如廣州，鼓勵(lì)社會(huì)資本參與成片連片村級(jí)工業(yè)園區(qū)改造，以“工改工”或“工改科”方式促進(jìn)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)，鼓勵(lì)企業(yè)利用現(xiàn)有存量工業(yè)用地發(fā)展新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)建設(shè)項(xiàng)目，允許不改變工業(yè)用地性質(zhì)自行改造，過(guò)渡期5年，過(guò)渡期滿后，需改變用地性質(zhì)的，依法按新用途辦理用地手續(xù)。

工業(yè)用地分割銷(xiāo)售難、規(guī)劃用途與實(shí)際經(jīng)營(yíng)不符、公寓配套建設(shè)的比例不合理、廠房與辦公的“兩套”消防體系，這些問(wèn)題在產(chǎn)業(yè)園改造過(guò)程中接連出現(xiàn)。

實(shí)踐中，只要在法規(guī)規(guī)定的范圍內(nèi)，合理設(shè)計(jì)改造運(yùn)營(yíng)方案，充分與當(dāng)?shù)毓芪瘯?huì)、主管部門(mén)溝通，上述這些問(wèn)題基本都可以得到有效解決。

對(duì)于國(guó)內(nèi)傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)（銀行、信托）而言，最大的介入障礙還是普遍認(rèn)為產(chǎn)業(yè)園類(lèi)項(xiàng)目投資回報(bào)周期長(zhǎng)，現(xiàn)金流薄，與資金投向需求不匹配，而更多關(guān)注的是有擔(dān)保、能兜底的固定收益類(lèi)項(xiàng)目投資。

反觀國(guó)外專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)基金公司，由于有資金成本和投資期限長(zhǎng)的優(yōu)勢(shì)，已經(jīng)積極參與到國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)園舊改項(xiàng)目中。

國(guó)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)投資基金也已經(jīng)關(guān)注到該領(lǐng)域，尤其是在公募REITs即將放行的前夜，正在積極地加持前端各類(lèi)資產(chǎn)。國(guó)內(nèi)的部分保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)也已經(jīng)關(guān)注到該領(lǐng)域，只要產(chǎn)業(yè)園舊改資產(chǎn)包夠大，且運(yùn)營(yíng)較為成熟，就可以合作。

這次會(huì)上，產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)方也分享了如何做好產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)，總結(jié)出了以客戶黏性為目標(biāo)、解決客戶需求為核心、全案統(tǒng)籌的三大運(yùn)營(yíng)原則。

有嘉賓提出，目前國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)園投資退出有兩條路徑：一是在資產(chǎn)包規(guī)模足夠大的情況下，可以通過(guò)境外上市；二是通過(guò)正常分割銷(xiāo)售的形式退出，或者也可以在租金運(yùn)營(yíng)達(dá)到一定水平時(shí)轉(zhuǎn)給其他資金方如險(xiǎn)資接手。

在下半場(chǎng)圓桌討論環(huán)節(jié)，有位做了多個(gè)產(chǎn)業(yè)園改造類(lèi)項(xiàng)目的資管公司老板表示，其所投項(xiàng)目投資回報(bào)率均能做到10%以上， 成功經(jīng)驗(yàn)有三條：其一，一定要依照國(guó)家政策導(dǎo)向選擇項(xiàng)目，選項(xiàng)目那刻就基本決定了項(xiàng)目的成敗；其二要預(yù)招商，且有自己穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)客戶忠粉；其三資金方和運(yùn)營(yíng)方要互相信任，磋商出靈活的互惠互利的合作機(jī)制和合作模式。

會(huì)后老馮心想：投資要有前瞻性，得早學(xué)習(xí)早準(zhǔn)備才能抓住機(jī)會(huì)，跟著熱點(diǎn)是賺不到錢(qián)的。產(chǎn)業(yè)園舊改現(xiàn)在雖然還存在一些看不清導(dǎo)向的“痛點(diǎn)”，但等一切都明確了，就又沒(méi)有機(jī)會(huì)了。

想到這里，老馮覺(jué)得得趕緊仔細(xì)研究下一線城市的政策導(dǎo)向和市場(chǎng)需求，篩選合適的產(chǎn)業(yè)園舊改項(xiàng)目，提前下手了。

中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院

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