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“外面看到的都是這個細分市場光鮮的一面，辛酸血淚是看不到的，而且我們有時候會努力去掩蓋這個事，吃了虧自己抹抹眼淚過去就拉倒了?！闭f起眼下的商改辦市場，老馬言語中透露著悲涼。號稱資源配置效率更高的金融資本，在老馬看來卻是存量地產(chǎn)市場健康發(fā)展的“禍害”。

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作為國內(nèi)一家知名的專注于存量市場的地產(chǎn)基金投資部門的負責人，老馬2017年看過很多商改辦項目，但一個大單也沒做成。“外面看到的都是這個細分市場光鮮的一面，辛酸血淚是看不到的，而且我們有時候會努力去掩蓋這個事，吃了虧自己抹抹眼淚過去就拉倒了?！闭f起眼下的商改辦市場，老馬言語中透露著悲涼。在資本“你敢出多少錢，我就敢再多出錢”簡單粗暴的線性思維下，存量大宗商用物業(yè)的價格被一層層抬杠推高，遠遠超過了市場正常的商業(yè)地產(chǎn)估值邏輯。搶不到也沒法再搶商改辦這塊大蛋糕，2018年存量地產(chǎn)市場到底有哪塊還能投呢？1月13日，老馬來到了智信研究公司舉辦的“存量地產(chǎn)投融資機會新年座談會”，希望能得到一些啟示。

資本過剩，2017年城市更新難下手

“北京核心商圈很少有整棟的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)拿出來交易，出來一個大家爭的真是打破頭?！?戴德梁行北中國區(qū)投資及顧問服務部高級助理董事吳燁介紹，2015-2017年北京寫字樓交易超過30億元的僅有4宗，主流交易在20億元以下。北京優(yōu)質(zhì)的存量商用物業(yè)本來就少，眼下市場表面平靜了許多，但在金融資本的驅(qū)動下，實則暗潮涌動，只要有項目推向市場，必定高價成交。“金融機構(gòu)的大錢，是從自身的投資收益角度、整個市場資金面角度，分析能不能收購項目，產(chǎn)業(yè)思維很少，完全是金融思維，導致成交價遠遠高出正常的估值?！崩像R感慨，是資本驅(qū)動力在推動著商改辦市場往前走。從北京存量商業(yè)不乏頻繁轉(zhuǎn)手案例可見一斑。比如，在國貿(mào)橋東南角，2008年“摩托羅拉大廈”易主改名“豐樹大廈”；3年之后的2011年，“豐樹大廈”又易主改名“海航實業(yè)大廈”；又一個3年之后的2014年，中信信托通過發(fā)行房地產(chǎn)股權投資基金全資收購海航實業(yè)大廈項目；再3年之后的2017年，項目標的在上海證券交易所掛牌ABS，中信信托實現(xiàn)退出。簡單改造，持有3年就賣，不依仗運營提高租金，而是依靠資產(chǎn)增值或者快進快出實現(xiàn)較為固定的收益回報，這是一段時間以來金融資本投資商改辦項目的主要思維。老馬覺得，金融資本涌入之下，商改辦項目已經(jīng)很難入手。

金融資本需產(chǎn)業(yè)思維，持續(xù)提升租金回報才是正解

為啥號稱資源配置效率更高的金融資本，卻被老馬看成了存量地產(chǎn)市場健康發(fā)展的“禍害”？其一，金融背景的資本驅(qū)動型的地產(chǎn)基金，缺乏產(chǎn)業(yè)思維，盲目抬杠搶項目，造成市場資產(chǎn)價格普遍虛高，超出正常的投資邏輯，運營收益無法覆蓋成本。其二，監(jiān)管層下手越來越重，房地產(chǎn)領域受到較大融資約束，通道業(yè)務被整治，預計一大部分金融資本會從房地產(chǎn)增量轉(zhuǎn)到存量市場，金融資本涌入之下，存量項目更難入手。其三，存量資產(chǎn)的投融管退鏈條，不僅收購端要保障發(fā)現(xiàn)有價值潛力的資產(chǎn)，運營端還要有好的租金收益的提升，否則未來退的時候就會面臨很大的資金壓力。而金融資本既缺乏專業(yè)投資人才，也缺乏運營經(jīng)驗。多位參加智信研究公司“存量地產(chǎn)投融資機會新年座談會”的嘉賓認為，2018年存量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)依然僧多粥少，金融資本介入存量市場必須明白存量市場賺錢的邏輯本質(zhì)——持續(xù)提升租金回報。

2018年游戲升級，不僅要運營，還要運營出特色

除了商改辦之外，長租公寓、共享辦公、產(chǎn)業(yè)園區(qū)改造升級項目，都是當下關注熱點。老馬說，他2018年的關注重點就是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。比如北京，未來大的產(chǎn)業(yè)方向是文化和科技，如何與產(chǎn)業(yè)園區(qū)的改造升級相結(jié)合，他要加緊研究。但產(chǎn)業(yè)園改造被公認為是存量地產(chǎn)最難投資的一個細分領域，重資產(chǎn)，流動性差，投資回報周期長。金融資本需要與產(chǎn)業(yè)方進行深度合作，懂產(chǎn)業(yè)，才能真正懂資產(chǎn)，才能懂投資邏輯、運營邏輯和退出邏輯。據(jù)系，目前已有部分信托公司與開發(fā)商展開合作。一是建設期，開發(fā)商把不動產(chǎn)打造成一個金融產(chǎn)品，通過部分份額轉(zhuǎn)讓給信托或私募基金，實現(xiàn)小范圍流動；二是形成一定租約（70%）之后，再通過資產(chǎn)證券化實現(xiàn)退出。值得一提的是，存量地產(chǎn)投資除了要通過運營持續(xù)提升租金水平外，通過對資源的重新配置來提高存量資產(chǎn)的溢價空間，也是當前業(yè)界非常關注的一個話題。比如中關村創(chuàng)業(yè)大街就是一個典型案例。因為租金雖有天花板，但內(nèi)容變現(xiàn)的想象空間無限。?

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