傳統(tǒng)地產(chǎn)融資越來越捉襟見肘，而各類“互聯(lián)網(wǎng)+金融+房地產(chǎn)”的新型模式逐漸風(fēng)生水起。在此背景下，9月12日，智信研究公司在上海舉辦了主題為“地產(chǎn)新玩法與傳統(tǒng)金融的交集”的資管咖啡活動(dòng)。

智信特邀金杜律師事務(wù)所金融部合伙人鐘鑫、一米好地創(chuàng)始人&CEO馮印陶、鉑濤金融副總裁史軍、綠地金控龍交所副總經(jīng)理莫穎等一線人士從各自角度出發(fā)，探究地產(chǎn)新玩法與傳統(tǒng)金融的交集。

圖1：活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)

鐘鑫的業(yè)務(wù)范圍橫跨金融、房地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)三個(gè)行業(yè)，因此他首先給大家做了全景式剖析，并指出在當(dāng)前的環(huán)境下，很多金融機(jī)構(gòu)面臨的最大問題都在于好資產(chǎn)的缺乏。這背后是他們對(duì)資產(chǎn)的理解仍然不夠深刻，他認(rèn)為如果從證券化的角度來理解，資產(chǎn)就是能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的能力?；诖?，主動(dòng)轉(zhuǎn)型為資產(chǎn)服務(wù)商或者資產(chǎn)運(yùn)營商的開發(fā)商，酒店等類型的資產(chǎn)運(yùn)作以及包括眾創(chuàng)空間在內(nèi)的新型運(yùn)作地產(chǎn)模式將來會(huì)大有作為。

圖2：金杜律師事務(wù)所金融部合伙人鐘鑫做主題發(fā)言

鐘鑫還大膽預(yù)測(cè)，傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)因?yàn)橛凶C券化的能力，未來一定是最重要的重資產(chǎn)持有人。同時(shí)，目前多數(shù)“互聯(lián)網(wǎng)+金融+房地產(chǎn)”的平臺(tái)都很難形成一個(gè)流動(dòng)性充分的市場(chǎng)，因?yàn)橹饕膮⑴c者不是專業(yè)的機(jī)構(gòu)，而只有傳統(tǒng)的金融機(jī)構(gòu)具有專業(yè)能力以及人力和物力，可以去判斷風(fēng)險(xiǎn)以及選擇持有或賣出，打造一個(gè)真正有流動(dòng)性溢價(jià)的市場(chǎng)。

作為新型地產(chǎn)運(yùn)營商代表，一米好地創(chuàng)始人&CEO馮印陶現(xiàn)在主要做的是公寓改造的收益權(quán)眾籌。他首先深入淺出的闡釋了傳統(tǒng)投資與現(xiàn)代眾籌的眾多區(qū)別，而房產(chǎn)眾籌改變了房產(chǎn)投資的模式，實(shí)現(xiàn)投資去中介化，讓使用者獲得更大的利益；然后介紹了一米好地上已經(jīng)推出的幾種眾籌形式的典型結(jié)構(gòu)以及獲得成功的一些項(xiàng)目。最后，他還對(duì)金融機(jī)構(gòu)可以怎么跟他們一起玩提出了幾點(diǎn)想法，讓參會(huì)嘉賓感覺“腦洞大開”。

圖3：一米好地創(chuàng)始人&CEO馮印陶做主題發(fā)言

鉑濤集團(tuán)副總裁史軍認(rèn)為標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)濟(jì)型酒店產(chǎn)品的暴利時(shí)代已經(jīng)過去，接下來最重要的是怎么樣進(jìn)行精細(xì)化的生存跟各種模式競(jìng)爭(zhēng)生存。他指出，酒店產(chǎn)品是一個(gè)基于對(duì)未來收益權(quán)做的資產(chǎn)證券化，從理論上來說只有時(shí)間的違約，并沒有一個(gè)絕對(duì)值的違約，此外酒店的采購供應(yīng)鏈?zhǔn)欠浅｝嫶蟮臄?shù)字，這樣的一些產(chǎn)品能夠做資產(chǎn)打包，應(yīng)該可以與金融機(jī)構(gòu)有一些很好的合作機(jī)會(huì)。

圖4：鉑濤集團(tuán)副總裁史軍做主題發(fā)言

最后，來自綠地金控龍交所的副總經(jīng)理莫穎講述了她眼中的房地產(chǎn)“新”金融。此前在上海金融辦有多年工作經(jīng)驗(yàn)的她先梳理了房地產(chǎn)融資方式及現(xiàn)狀，然后以綠地地產(chǎn)寶為例闡釋了理財(cái)產(chǎn)品融資方式。她還指出，盡管金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)融資中目前仍然扮演傳統(tǒng)角色，但未來如果想要跟上面這些地產(chǎn)新玩家一起玩，就要從自身開始做起，創(chuàng)新業(yè)務(wù)和風(fēng)控模式。

圖5：綠地金控龍交所副總經(jīng)理莫穎做主題發(fā)言

在互動(dòng)問答環(huán)節(jié)，臺(tái)下的聽眾就感興趣的問題紛紛提問。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從哪個(gè)角度做房地產(chǎn)眾籌，如何做風(fēng)險(xiǎn)控制？互聯(lián)網(wǎng)金融對(duì)收益要求較高，但大房企成本控制很嚴(yán)，而且對(duì)合規(guī)的要求也比較高，互聯(lián)網(wǎng)金融怎么能在滿足結(jié)構(gòu)合規(guī)、簡(jiǎn)單、有效的前提下匹配他們對(duì)資金的需求？房產(chǎn)眾籌投資者如何退出？主講嘉賓一一解答，和聽眾嘉賓進(jìn)行了深度的互動(dòng)。

圖6：互動(dòng)問答環(huán)節(jié)嘉賓提問

會(huì)后，嘉賓們私下交流、討論的氣氛更加熱烈。盡管活動(dòng)已結(jié)束，但大家也遲遲不愿散去。衷心感謝所有報(bào)名參與活動(dòng)和到場(chǎng)的嘉賓，智信將持續(xù)關(guān)注市場(chǎng)熱點(diǎn)，適時(shí)推出相關(guān)活動(dòng)，讓我們期待下次的相聚！

文/智信研究公司研究員 劉尚榮