在上海、深圳接連出臺(tái)嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策的背景下，商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)遇受到更多關(guān)注，尤其是存量物業(yè)的改造升級(jí)吸引了眾多私募基金、產(chǎn)業(yè)方以及金融機(jī)構(gòu)的目光。然而商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)周期較長(zhǎng)，如何判斷存量物業(yè)的改造升級(jí)潛力，并將潛力轉(zhuǎn)化為商業(yè)價(jià)值？如何解決商業(yè)地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)、現(xiàn)金流不確定性較大等難點(diǎn)？金融機(jī)構(gòu)要介入商業(yè)地產(chǎn)的存量和增量市場(chǎng)又分別應(yīng)注意什么？

基于這些問題，智信研究公司于3月26日在上海舉辦了主題為“去庫(kù)存時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)的新機(jī)遇”的資管沙龍第20期活動(dòng)。智信邀請(qǐng)到來自產(chǎn)業(yè)方和私募基金的資深人士，以及渴望進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)掘金的金融機(jī)構(gòu)代表，就有關(guān)問題展開了深度交流。含聽眾席在內(nèi)，全場(chǎng)與會(huì)嘉賓近50人。

圖：智信資管沙龍活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)

作為國(guó)內(nèi)第一支也是目前規(guī)模最大的商業(yè)地產(chǎn)私募基金，高和資本投資管理部副總裁張尉表示，一線城市核心區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入存量時(shí)代，投資的關(guān)鍵在于運(yùn)營(yíng)增值和金融創(chuàng)新能力。面對(duì)目前商業(yè)地產(chǎn)投資領(lǐng)域面臨的出口單一、資產(chǎn)價(jià)格高、進(jìn)入門檻高、第三方專業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司缺乏等幾大難題，他認(rèn)為投資機(jī)構(gòu)首要的是控制安全邊際，其次在收購(gòu)項(xiàng)目時(shí)?“永遠(yuǎn)記得你能否‘增值’”；此外可采取類持有模式來解決定價(jià)和現(xiàn)金流的困境，同時(shí)他們也關(guān)注證券化的方向以及房地產(chǎn)上下游輕資產(chǎn)公司的投資機(jī)會(huì)。

圖：高和資本投資管理部副總裁張尉主題分享

上實(shí)發(fā)展旗下的上海上投商業(yè)資產(chǎn)管理有限公司董事總經(jīng)理沈巍作為第二位主要分享嘉賓，指出商業(yè)地產(chǎn)的定位對(duì)于價(jià)值提升極其關(guān)鍵，而商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于開發(fā)商的要求除了專業(yè)之外，對(duì)于團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定性特別是與時(shí)俱進(jìn)的能力也有很高的要求。他指出，資金要進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，首先需要符合商業(yè)的健康規(guī)律，即資金進(jìn)入的規(guī)模、退出的周期，是應(yīng)該與產(chǎn)品息息相關(guān)的，而不是給了錢就一定要在某個(gè)時(shí)間退的簡(jiǎn)單邏輯。此外，管理方與資本方不能再各行其是，而應(yīng)當(dāng)在整個(gè)鏈條上進(jìn)行融合，這對(duì)整個(gè)產(chǎn)品的成功起到關(guān)鍵作用。

圖：上海上投商業(yè)資產(chǎn)管理有限公司董事總經(jīng)理沈巍主題分享

作為產(chǎn)業(yè)方的代表之一，上海紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展有限公司財(cái)務(wù)管理中心融資副總監(jiān)李俊杰對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的選址準(zhǔn)入、招商、運(yùn)營(yíng)、營(yíng)銷、建設(shè)施工、財(cái)務(wù)稅務(wù)的策劃和測(cè)算等進(jìn)行了非常務(wù)實(shí)的講解。

圖：上海紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展有限公司融資副總監(jiān)李俊杰主題分享

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他對(duì)商業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)安排中的各類融資方式進(jìn)行了逐一講解，并指出目前國(guó)內(nèi)資產(chǎn)證券化在商業(yè)地產(chǎn)方面類似于“殘疾人”，因?yàn)檎嬲墒?、?qiáng)勢(shì)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方為了要經(jīng)營(yíng)得好，租約不可能簽很長(zhǎng)時(shí)間，而這與資產(chǎn)證券化需要鎖定租金形成沖突。除了傳統(tǒng)的開發(fā)貸和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸以外，他認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)方理想的金融合作伙伴有兩類，或者募集能力非常強(qiáng)、能夠跟產(chǎn)業(yè)方一起主動(dòng)管理和循環(huán)滾動(dòng)，或者是長(zhǎng)期單一的資金，以入股再配資的方式合作，一方面可以分享到利息收益，另外一方面分享到成長(zhǎng)收益，最后實(shí)現(xiàn)深耕細(xì)作持有增值。

三位引導(dǎo)嘉賓的發(fā)言引發(fā)了大家的熱烈討論。對(duì)于項(xiàng)目研判，上海信韜商業(yè)投資管理有限公司董事暨發(fā)展部總監(jiān)陳曦認(rèn)為，必須從大勢(shì)、區(qū)位和指標(biāo)三個(gè)維度來看。而有來自信托公司的嘉賓則表示，對(duì)于核心型、增值型和機(jī)會(huì)型這三類商業(yè)地產(chǎn)投資模式，由于核心型的期限太長(zhǎng)（10年以上），信托資金期限不能匹配，因此更多關(guān)注機(jī)會(huì)型或增資型的機(jī)會(huì)，且主要關(guān)注一線城市核心地段的機(jī)會(huì)。同時(shí)，也有來自基金子公司的嘉賓表示，他們已參股設(shè)立了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司，正在采取寫字樓裝修改造、價(jià)值提升的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式來尋找機(jī)會(huì)。

圖：圓桌嘉賓討論環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）是現(xiàn)場(chǎng)嘉賓關(guān)注的另外一個(gè)重點(diǎn)，來自法律界的資深人士對(duì)境內(nèi)物業(yè)要去境外發(fā)REITs存在哪些問題進(jìn)行了詳細(xì)闡述。此外，有嘉賓提出商業(yè)地產(chǎn)不僅要看到一二線的機(jī)會(huì)，三四線城市由于業(yè)態(tài)類型單一，品質(zhì)較低，并沒有形成很強(qiáng)的社區(qū)黏性，如果從此入手提升價(jià)值，會(huì)有很大的市場(chǎng)空間，給在場(chǎng)嘉賓提供了一個(gè)更加全面的視角。

圖：茶歇交流環(huán)節(jié)

面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)這樣一個(gè)融合了地產(chǎn)、商業(yè)與金融的綜合性產(chǎn)業(yè)，如何通過金融手段幫助解決商業(yè)地產(chǎn)的問題，以及如何通過商業(yè)管理能力讓資本價(jià)值最大化，現(xiàn)場(chǎng)嘉賓分享了許多真知灼見。會(huì)后許多嘉賓表示眼界大開，不虛此行。智信研究公司未來將與各方機(jī)構(gòu)共同努力，持續(xù)關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展動(dòng)向。

文/智信研究公司研究員?劉尚榮

鳴謝：部分沙龍參會(huì)機(jī)構(gòu)

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（以上排名不分先后，只涵蓋部分參會(huì)嘉賓）