“長租公寓市場本是個(gè)藍(lán)海，但從輕資產(chǎn)角度看已經(jīng)變成紅海。今年春節(jié)后感覺大家都撲到這個(gè)市場來了，現(xiàn)在絕對是‘肉搏戰(zhàn)’”。3月11日，在智信研究公司于上海舉辦的主題為“長租公寓大時(shí)代：賺細(xì)水長流的錢”的資管咖啡32期活動(dòng)上，一位嘉賓如此感慨，引發(fā)眾多機(jī)構(gòu)共鳴。
活動(dòng)現(xiàn)場
各路玩家爭相入場的背景是，最近半年多來，關(guān)于住房租賃的利好政策不斷；同時(shí)隨著房價(jià)高漲，各方面對穩(wěn)定租房市場的需求也越來越強(qiáng)烈，長租公寓可以說迎來了天時(shí)地利人和的大時(shí)代！面對這個(gè)上萬億規(guī)模的市場，創(chuàng)業(yè)公司、房地產(chǎn)商、連鎖酒店和房地產(chǎn)中介等機(jī)構(gòu)紛紛涌入，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前市場上各類公寓運(yùn)營商（包括分布式和集中式公寓）已超500家。
運(yùn)營商雖多，但良莠不齊。如果只是簡單做一些零散物業(yè)的二房東，資金和運(yùn)營的門檻都很低，而隨著大玩家加入，房源價(jià)格水漲船高，簡單二房東的盈利空間也在變小。走規(guī)?；⑵放苹穆肪€，已成為很多公寓運(yùn)營商的選擇，而國內(nèi)品牌長租公寓市場占有率還不到5%，遠(yuǎn)低于國外成熟市場60%的比例，發(fā)展空間巨大。毫無疑問，誰能成為長租公寓行業(yè)的龍頭，誰就能盡享巨大的市場紅利。
但整個(gè)行業(yè)目前面臨的諸多痛點(diǎn)也不容忽視。首先是項(xiàng)目數(shù)量少，地產(chǎn)投資專業(yè)能力、渠道資源不足，項(xiàng)目搶奪已進(jìn)入“肉搏戰(zhàn)”；其次是房地產(chǎn)設(shè)計(jì)改造、運(yùn)營能力不足，成本控制較差，盈利能力較弱；最后資金來源較少，融資渠道不暢，尤其是對輕資產(chǎn)運(yùn)作的運(yùn)營商而言更是如此。
作為一家2015年8月才成立的創(chuàng)業(yè)公司，以基金化模式運(yùn)作的灣流國際合伙人、執(zhí)行總裁林友威表示，其在項(xiàng)目的獲取目前聚焦北上深三大核心城市，深耕七大渠道（國企、政府、開發(fā)商、經(jīng)濟(jì)型酒店、產(chǎn)業(yè)園、商協(xié)會(huì)等），目前投資與管理的項(xiàng)目規(guī)模體量超30萬平米，房間總數(shù)超8000間。而且，對于每一個(gè)投資的項(xiàng)目，他們要做50個(gè)維度的評價(jià)和考察，包括市場、風(fēng)控、工程、運(yùn)營等各個(gè)條線的量化指標(biāo)都要考慮在內(nèi)，以確保最終產(chǎn)品的品質(zhì)以及收益。
林友威（灣流國際的聯(lián)合創(chuàng)始人、執(zhí)行總裁）做主題發(fā)言
而在進(jìn)入改造環(huán)節(jié)后，灣流也建立了一整套標(biāo)準(zhǔn)化的操作流程，包括設(shè)計(jì)、裝修、家具家電、公區(qū)配套等各方面都有明確的成本和工程量指標(biāo)，如此方能在“1+3”（四個(gè)月）標(biāo)準(zhǔn)改造周期內(nèi)以相對可控的目標(biāo)成本完成整個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和改造?！按媪课飿I(yè)的改造其實(shí)非?？简?yàn)團(tuán)隊(duì)的經(jīng)驗(yàn)和能力，很多時(shí)候它比拆掉重建復(fù)雜度還要高，它具有形態(tài)各異，實(shí)施周期非常短等難點(diǎn)與特點(diǎn)?！睂Υ肆钟淹Y(jié)合灣流的兩個(gè)改造案例進(jìn)行了進(jìn)一步剖析。
同時(shí)，灣流在運(yùn)營管理與服務(wù)環(huán)節(jié)非常注重“國際，健康，精英的灣流式生活方式”理念的落地。積極開展豐富的社區(qū)社群活動(dòng)、采用智能設(shè)備管理房間和租戶，以及利用互聯(lián)網(wǎng)平臺提升公司整體經(jīng)營效率，全方位控制成本和提升客戶體驗(yàn)?！拔覀兊湫偷拿總€(gè)社區(qū)一般配置3個(gè)運(yùn)營同事，對團(tuán)隊(duì)考核要求是，房間出租率要達(dá)到95%及以上。”據(jù)林友威透露，目前灣流已進(jìn)入穩(wěn)定期的項(xiàng)目出租率都能達(dá)到這一要求。
談到金融機(jī)構(gòu)的介入空間，林友威提出了幾種模式。首先是資產(chǎn)組合合作（跟投），即將項(xiàng)目全部或部分打包，與金融機(jī)構(gòu)合作進(jìn)行股權(quán)跟投；其次是發(fā)行ABS，可回籠3-5年租金，行業(yè)首單ABS的成功發(fā)行具有可借鑒意義；再次是發(fā)私募基金、消費(fèi)信貸、產(chǎn)業(yè)鏈投資和公司股權(quán)融資等。與其它運(yùn)營商不同的是，灣流在設(shè)立之初就先后發(fā)行了兩期項(xiàng)目投資基金，合計(jì)募集約人民幣10億元。目前也同時(shí)正籌備與推進(jìn)公司A輪股權(quán)融資等方面的工作。
作為房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)桿，萬科的一舉一動(dòng)都引人矚目，而其在長租公寓的布局也在快馬加鞭。在集中式公寓領(lǐng)域已深耕多年的上海萬科泊寓副總經(jīng)理池鋒透露，萬科目前已經(jīng)簽約的項(xiàng)目是大約5萬間房，開業(yè)的數(shù)量大約是1.2萬間，預(yù)計(jì)到今年底簽約項(xiàng)目將達(dá)到10萬+。
池鋒（上海萬科泊寓副總經(jīng)理）做主題發(fā)言
池鋒表示，萬科深入研究了國外著名公寓運(yùn)營商，其中比較有代表性的是EQR（(Equity residential properties，美國最大的公寓運(yùn)營商)。EQR通過REITs持有資產(chǎn)并規(guī)?；瘮U(kuò)張，因此其可以用收購物業(yè)的重資產(chǎn)模式，賺取“資產(chǎn)增值+租金”，但由于國內(nèi)資本市場還不成熟，泊寓并不會(huì)一味照搬國外模式，而是走輕重結(jié)合的路線，輕資產(chǎn)擴(kuò)大規(guī)模及獲取現(xiàn)金流，重資產(chǎn)享受資產(chǎn)增值的紅利。重資產(chǎn)方面更希望和一些長線大資金合作。
同時(shí)，泊寓在物業(yè)的收購和產(chǎn)品的定位方面都會(huì)差異化，物業(yè)側(cè)重于商業(yè)物業(yè)、運(yùn)營不佳的酒店以及一些符合公寓運(yùn)營要求的土地；產(chǎn)品定位是4500-5000元的中端市場和1500-2500元的中低端市場兩條產(chǎn)品線，未來也許還會(huì)考慮布局家庭性公寓產(chǎn)品，定位相對而言也會(huì)比較高端一些。
相較于其它背景的公寓運(yùn)營商，池鋒指出泊寓的一個(gè)優(yōu)勢還在于可為萬科的房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)提供一些隱性客戶，例如去年泊寓的業(yè)務(wù)就為萬科西南公司的銷售增加了上億的成交額。未來這兩塊業(yè)務(wù)的聯(lián)動(dòng)也是非常有趣的想象空間。
茶歇環(huán)節(jié)嘉賓交流
茶歇過后，由魔方(中國)生活服務(wù)集團(tuán)和中航信托聯(lián)合發(fā)起成立、擬發(fā)百億基金投資存量資產(chǎn)的藍(lán)山資產(chǎn)聯(lián)合創(chuàng)始人、CEO張雅寒，以及發(fā)行了國內(nèi)首單公寓行業(yè)ABS的魔方生活財(cái)務(wù)總監(jiān)陳穎和兩位主題發(fā)言嘉賓一起分享交流，從更多層面來探討長租公寓話題。
張雅寒（藍(lán)山資產(chǎn)聯(lián)合創(chuàng)始人、CEO）做分享
作為走“重資產(chǎn)”路線的藍(lán)山資產(chǎn)，張雅寒稱在項(xiàng)目收購方面，除了收購存量物業(yè)，藍(lán)山也會(huì)跟現(xiàn)有一些的開發(fā)企業(yè)做定制，一方面可以滿足現(xiàn)階段的需求，也能保證未來陸續(xù)會(huì)有一些增量物業(yè)可以交付。另外，藍(lán)山所收購項(xiàng)目的產(chǎn)品定位可能會(huì)偏重于高端（如魔方推出的新產(chǎn)品“摩爾公寓”，定價(jià)在8000-15000元/月），主要是為了更好地提高物業(yè)的價(jià)值。
陳穎（魔方生活財(cái)務(wù)總監(jiān)）做分享
具有多年財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)的陳穎則分享了作為新興行業(yè)發(fā)展存在的各種困難，包括其代表集中式公寓去國稅總局說服管理當(dāng)局，認(rèn)定公寓企業(yè)的增值稅稅率按生活服務(wù)業(yè)6%的執(zhí)行，以及在發(fā)行首單ABS克服諸多缺失行業(yè)管理規(guī)范的難題，例如如何證明公寓運(yùn)作的合規(guī)性?！拔覀兒吐蓭熀腿桃黄?，查閱了國家、省市、甚至區(qū)級地方政府頒布的各種法律法規(guī)、指導(dǎo)意見，走訪地方相關(guān)管理部門，研究了大量地方政府部門處理意見和法院判例，為交易所提供了充分的證明文件，最終獲得交易所的認(rèn)可?！蓖瑫r(shí)在發(fā)行過程中，首批入池的資產(chǎn)大部分是成熟的門店，出租率和收繳率已經(jīng)完全能夠證明未來的收益是可行的。
“雖然過程很艱難，幸好最終我們?yōu)檎麄€(gè)行業(yè)創(chuàng)造了第一次的可能性”，陳穎說魔方生活今年還是會(huì)考慮繼續(xù)發(fā)行ABS，包括公募和私募，甚至一些ABN的產(chǎn)品。
接下來，來自金融機(jī)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)方以及私募基金的聽眾嘉賓就輕資產(chǎn)與重資產(chǎn)運(yùn)作模式選擇、經(jīng)營成本控制、是否“買賣不破租賃”等問題與對話嘉賓展開了熱烈互動(dòng)。
對話交流環(huán)節(jié)
不同派系對于輕重資產(chǎn)模式的選擇出發(fā)點(diǎn)也不同。創(chuàng)業(yè)系的灣流認(rèn)為，重資產(chǎn)項(xiàng)目的獲得是偏機(jī)會(huì)型的，創(chuàng)業(yè)型公司的主線應(yīng)該是做好輕資產(chǎn)的運(yùn)營，“堅(jiān)持相對輕資產(chǎn)的基礎(chǔ)上，過程中機(jī)會(huì)型地去尋找一些重資產(chǎn)的機(jī)會(huì)”；藍(lán)山資產(chǎn)雖然不設(shè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，將收購的資產(chǎn)交給魔方來運(yùn)營，完全是重資產(chǎn)模式，但不排除未來做一些輕資產(chǎn)的商業(yè)配套；魔方生活無疑是輕資產(chǎn)運(yùn)營，但在拿項(xiàng)目的過程中也會(huì)考慮到輕重結(jié)合，與藍(lán)山資產(chǎn)高度配合；萬科泊寓會(huì)在輕重資產(chǎn)的比例上適時(shí)調(diào)整，而且如果是戰(zhàn)略性項(xiàng)目在收購條件上還可適當(dāng)放寬。
對于輕資產(chǎn)運(yùn)營的物業(yè)，如果在租約過程中出現(xiàn)業(yè)主想賣掉物業(yè)的情況，運(yùn)營商也有多重保護(hù)。首先在法律層面上有“買賣不破租賃“的保護(hù)約定；其次有租約的運(yùn)營商對物業(yè)具有優(yōu)先購買權(quán)，他們可借機(jī)介入相對機(jī)會(huì)型重資產(chǎn)模式；再者雙方最初在合同里就會(huì)設(shè)置保護(hù)性條款，約定業(yè)主違約需承擔(dān)的損失賠償，這對業(yè)主的約束力還是很大的。
由于長租公寓行業(yè)各種標(biāo)準(zhǔn)在確立過程中，還處于一個(gè)野蠻生長的階段，而在此時(shí)搭建一個(gè)讓各行業(yè)人士跨界交流的平臺，可能會(huì)有助于各方合作來破解行業(yè)發(fā)展的痛點(diǎn)。而進(jìn)入“肉搏戰(zhàn)”的長租公寓，對金融資本還是藍(lán)海。這次活動(dòng)只是一個(gè)開始，未來智信將繼續(xù)關(guān)注長租公寓的動(dòng)向，并適時(shí)推出相關(guān)主題活動(dòng)。
文/智信研究公司 張銀平 劉蘭香
鳴謝：部分咖啡參會(huì)機(jī)構(gòu)
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