早在十年前，REITs就已站上風(fēng)口，但十年過(guò)去，REITs各個(gè)鏈條上的從業(yè)者換了一波又一波，風(fēng)卻似乎還在路上。2014年以來(lái)，隨著越來(lái)越多的“準(zhǔn)REITs”與“類REITs”產(chǎn)品借資產(chǎn)證券化的東風(fēng)而起，市場(chǎng)對(duì)于“真REITs”產(chǎn)品的期待也愈發(fā)強(qiáng)烈。
那么，推出真正的公募REITs究竟還要打通哪些環(huán)節(jié)？稅收政策或相關(guān)法規(guī)的缺失是否是最大的障礙？已發(fā)行的類REITs有哪些可以借鑒的經(jīng)驗(yàn)？持有商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的企業(yè)方又有怎樣的需求？
帶著這樣的疑問(wèn)與思考，智信研究公司特邀國(guó)內(nèi)REITs專家、“類REITs”產(chǎn)品操盤(pán)方、地產(chǎn)企業(yè)方代表等多位嘉賓于6月18日在北京舉行了主題為“類REITs到公募REITs的最后一公里”的沙龍活動(dòng)，就REITs的困境與突破方向展開(kāi)了深入的討論。
圖：活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)
企業(yè)方嘉賓認(rèn)為，在現(xiàn)階段“類REITs”產(chǎn)品更多地仍是一個(gè)債性的融資工具，因此企業(yè)在選擇這類產(chǎn)品時(shí)主要以融資成本及規(guī)模作為衡量標(biāo)準(zhǔn)。從這點(diǎn)來(lái)看，“類REITs”產(chǎn)品沒(méi)有明顯的優(yōu)勢(shì)，尤其是對(duì)于擁有多元融資渠道的高資質(zhì)企業(yè)而言，發(fā)行既要進(jìn)行資產(chǎn)剝離、又要承擔(dān)稅收成本的“類REITs”產(chǎn)品并沒(méi)有太大動(dòng)力。但同時(shí)，企業(yè)方嘉賓也坦承，希望能夠在不失去核心資產(chǎn)控制權(quán)的情況下以REITs的形式來(lái)實(shí)現(xiàn)股性的出表融資，這也是企業(yè)更深層次的需求。
來(lái)自投行的嘉賓則從“類REITs”操盤(pán)方的角度分享了目前一些典型產(chǎn)品的核心經(jīng)驗(yàn)，并指出產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)已比較成熟，不存在技術(shù)壁壘，主要難點(diǎn)在于稅收籌劃及次級(jí)產(chǎn)品的銷售。不過(guò)大家普遍認(rèn)為，稅收只是痛點(diǎn)，并不是阻礙REITs發(fā)展的絆腳石。
“海外REITs稅收中性是指分紅部分不要二次征稅，沒(méi)有任何一個(gè)國(guó)家會(huì)說(shuō)房地產(chǎn)公司把自己的資產(chǎn)增值賣給REITs是不用交稅的?，F(xiàn)在很多人討論REITs稅收的問(wèn)題的時(shí)候說(shuō)，‘我這樓賬面10億，賣給REITs 20億，增值的這10億應(yīng)該稅收中性，不應(yīng)該交所得稅和土地增值稅’，這是不可能的，我們可以通過(guò)稅收籌劃的措施去做一些避稅處理，但完全不交是不可能的。什么叫稅收中性？不要因?yàn)樽鯮EITs這個(gè)產(chǎn)品相對(duì)于其他資產(chǎn)安排和資產(chǎn)處置多交稅，就實(shí)現(xiàn)了稅收中性。”一位來(lái)自投行的嘉賓如是說(shuō)。
分享嘉賓還指出，REITs不是為房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)的融資工具，而應(yīng)該是為房地產(chǎn)資產(chǎn)持有商和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商服務(wù)的資產(chǎn)管理及資本運(yùn)作平臺(tái)。
從這個(gè)角度來(lái)看，對(duì)于真REITs產(chǎn)品，最重要的是管理人對(duì)商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)的管理能力，這是諸多金融機(jī)構(gòu)的短板，也是目前真REITs產(chǎn)品生態(tài)鏈中缺失的核心環(huán)節(jié)。此外，在REITs產(chǎn)品設(shè)計(jì)過(guò)程中，還需要對(duì)公司治理及投票機(jī)制進(jìn)行規(guī)范，以保障各級(jí)產(chǎn)品投資者的利益均衡。
圖：嘉賓分享
作為商業(yè)地產(chǎn)投資人及現(xiàn)階段“類REITs”產(chǎn)品的主要參與方之一，私募地產(chǎn)基金的視角有所區(qū)別。與會(huì)嘉賓認(rèn)為當(dāng)下商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)一二級(jí)市場(chǎng)估值的倒掛是REITs面臨的主要問(wèn)題，而造成這種現(xiàn)象的重要因素是債務(wù)融資價(jià)格過(guò)高。如果要做真的REITs，必須先降低債務(wù)融資成本，提高資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)收入現(xiàn)金流，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)權(quán)益端收益的最大化。而且不同參與機(jī)構(gòu)要明確自己的角色與定位，并基于此對(duì)標(biāo)的資產(chǎn)的價(jià)值形成自己的判斷，必要時(shí)需要在利益方面有所取舍。
來(lái)自房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)及律所的嘉賓也分別從物業(yè)估值和可能涉及的法律糾紛等角度提供了中肯建議。值得一提的是，部分與會(huì)嘉賓認(rèn)為還應(yīng)該從普惠金融的角度思考REITs產(chǎn)品的推出意義，真正的公募REITs產(chǎn)品應(yīng)該成為普通個(gè)人投資者分享商業(yè)地產(chǎn)增值、促進(jìn)社會(huì)公平的紐帶。但REITs產(chǎn)品的投資并非沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，投資者需從資產(chǎn)配置的角度進(jìn)行考量，而建立一個(gè)能夠合理反映REITs風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)的二級(jí)市場(chǎng)仍有很長(zhǎng)的路要走。
圖：交流與互動(dòng)
在REITs坎坷的十年歷程中，仍有關(guān)注者堅(jiān)守初心，為建立一個(gè)規(guī)范、可持續(xù)發(fā)展的REITs市場(chǎng)建言獻(xiàn)策。在“類REITs”產(chǎn)品逐漸豐富當(dāng)下，稅收政策與法規(guī)的缺失實(shí)際并不是推進(jìn)真REITs的最大障礙，公募REITs試點(diǎn)政策的落地也并不意味著夢(mèng)想的實(shí)現(xiàn)，真REITs“基礎(chǔ)設(shè)施”的搭建是走好這“最后一公里”的關(guān)鍵，對(duì)REITs認(rèn)識(shí)理念的提升也應(yīng)是貫穿REITs推進(jìn)過(guò)程的一條紅線。
文/智信研究公司研究員? 王謙
鳴謝部分參會(huì)機(jī)構(gòu)
萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理有限公司
合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司
遠(yuǎn)洋資本
高和資本
光大安石
德晟資本
興業(yè)銀行股份有限公司
恒泰證券股份有限公司
摩根士丹利華鑫證券有限責(zé)任公司
嘉實(shí)資本管理有限公司
北京市中倫律師事務(wù)所
戴德梁行
中國(guó)REITs聯(lián)盟
……
（以上排名不分先后）
