政策東風(fēng)和機(jī)構(gòu)追投，讓長(zhǎng)租公寓再次站到了風(fēng)口上。

但北哥（應(yīng)本人要求用化名）卻怎么也看不懂長(zhǎng)租公寓的投資邏輯。作為一家投資機(jī)構(gòu)的資深投資經(jīng)理，北哥已經(jīng)深入調(diào)研長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)達(dá)兩年之久，卻一筆也沒(méi)投。

他曾經(jīng)多個(gè)晚上到北京蘇州橋YOU+國(guó)際青年公寓去蹲點(diǎn)，每天公寓里人山人海，市場(chǎng)需求旺盛；也曾連著兩晚上蹲在新派公寓北京CBD旗艦店的樓下數(shù)燈，發(fā)現(xiàn)入住率非常高。

但是，北哥一直沒(méi)有下決心投，他說(shuō)因?yàn)樽夥砍杀?、裝修成本加上財(cái)務(wù)費(fèi)用，還有考慮年節(jié)的空置，品牌長(zhǎng)租公寓的盈利狀況普遍堪憂，“算不過(guò)賬來(lái)”。

情懷與生意

“跟投資人講什么情懷？那兒只有高智商的冷漠?！边@是很多人都曾經(jīng)聽(tīng)到過(guò)的一句話。因?yàn)橥顿Y機(jī)構(gòu)要對(duì)他的投資人負(fù)責(zé)，實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益是必須要考量的因素，就像北哥一樣。

但對(duì)于長(zhǎng)租公寓行業(yè)來(lái)說(shuō)，本不是一個(gè)盈利空間很豐厚的行業(yè)，很多公寓創(chuàng)始人的身上多多少少都有情懷的因子。

就像YOU+的董事長(zhǎng)劉洋，在8月18日智信研究公司舉辦的“長(zhǎng)租公寓競(jìng)技場(chǎng)：混戰(zhàn)?創(chuàng)新?超越”的沙龍活動(dòng)上，表示觸發(fā)其入長(zhǎng)租公寓這行的原因就是：一定要做一個(gè)能真正給漂泊者擋風(fēng)遮雨、一起陪伴、告別寂寞的家。

YOU+ 董事長(zhǎng) 劉洋

在YOU+社區(qū)，人們親切的稱呼劉洋為“小劉哥”。劉洋希望，通過(guò)社群運(yùn)營(yíng)最大化給社區(qū)里的租客帶去快樂(lè)，從而產(chǎn)生信任和黏度，產(chǎn)生更多的附加值，做真正的人心的運(yùn)營(yíng)，他認(rèn)為這是YOU+與眾不同的基因。

但是做金融就是喜歡算賬。北哥說(shuō)，看了很多品牌公寓的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，基本上都是微盈利或者持平的狀態(tài)，從股權(quán)投資的角度來(lái)看，不知道以后可以怎么退出。

華菁證券今年6月下旬的一份長(zhǎng)租公寓行業(yè)研究報(bào)告也指出，55%的拿房成本占比和65%的入住率是長(zhǎng)租公寓行業(yè)盈利臨界點(diǎn)。但據(jù)北哥深入調(diào)研，很多公寓企業(yè)的拿房成本加上裝修成本已經(jīng)占到了80%。

政策東風(fēng)下，長(zhǎng)租公寓行業(yè)的入局者還在增多，創(chuàng)投系、酒店系、中介系、開(kāi)發(fā)商系，江湖一片混戰(zhàn)，公寓企業(yè)獲取物業(yè)成本越來(lái)越高，行業(yè)利潤(rùn)變得越來(lái)越薄。

困局與出路

在生存和發(fā)展的現(xiàn)實(shí)面前，光有情懷顯然是不夠的。長(zhǎng)租公寓本質(zhì)上是一門(mén)生意，既然是做生意，就要盈利。如何走出盈利困境呢？

提高運(yùn)營(yíng)管理能力降低成本，從而提高盈利水平，為業(yè)內(nèi)所公認(rèn)。

窩趣是酒店系長(zhǎng)租公寓的代表品牌。在8月18日智信研究公司的長(zhǎng)租公寓沙龍上，窩趣公寓副總裁楊稷介紹，通過(guò)品牌整合營(yíng)銷(xiāo)、人的運(yùn)營(yíng)和空間的運(yùn)營(yíng)、IT系統(tǒng)的建設(shè)，窩趣不斷在提升運(yùn)營(yíng)價(jià)值。

窩趣公寓副總裁 楊稷

但是，在運(yùn)營(yíng)之外，核心的是要真正做到輕資產(chǎn)?！案C趣真正把輕資產(chǎn)做成了，我們開(kāi)了15家店，80%都是加盟店，全是窩趣輸出品牌、輸出管理。窩趣從今年下半年推出了‘項(xiàng)目合作保底計(jì)劃’，預(yù)計(jì)項(xiàng)目4年回本，如4年內(nèi)不能收回投資，窩趣將承擔(dān)其中的差額?！?楊稷說(shuō)，這也是窩趣對(duì)自身運(yùn)營(yíng)的信心。

與窩趣一樣，北京管理集中式公寓房間數(shù)最多的樂(lè)乎城市青年社區(qū)，也屬于典型的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。樂(lè)乎創(chuàng)始人羅意透露，樂(lè)乎已簽約40多個(gè)項(xiàng)目、1.4萬(wàn)間房。

“前幾年我們行業(yè)非常苦，但是我從沒(méi)有現(xiàn)在這樣的危機(jī)感，這個(gè)行業(yè)變了，以前無(wú)非就是魔方、YOU+那幾個(gè)玩家，但現(xiàn)在有一個(gè)非常大的變化，就是國(guó)家隊(duì)（如成都成立國(guó)有住房租賃公司）的進(jìn)場(chǎng)?！?/span>

樂(lè)乎CEO 羅意

羅意表示，今年樂(lè)乎增加了加盟商業(yè)務(wù)線、開(kāi)發(fā)商業(yè)務(wù)線、與資產(chǎn)方成立合資公司等等，秉承開(kāi)放發(fā)展的心態(tài)。對(duì)于投資人，羅意表示民間接受的資金成本對(duì)于如樂(lè)乎這樣的創(chuàng)業(yè)公司都能接受，他關(guān)注的是投資人的決策效率?！叭绻阆霋戤a(chǎn)業(yè)的錢(qián)還拿著金融的風(fēng)控邏輯來(lái)做的話，這個(gè)行業(yè)我建議你們就不要來(lái)了?！毙屡晒⒌膭?chuàng)始人王戈宏同時(shí)指出，長(zhǎng)租公寓行業(yè)本來(lái)就不是多掙錢(qián)的行業(yè)，運(yùn)營(yíng)性現(xiàn)金流只能維持現(xiàn)狀，無(wú)法去做規(guī)模拓展。長(zhǎng)租公寓行業(yè)需要真正有資金實(shí)力、愿意長(zhǎng)期持有的投資人，而不是只看中短期回報(bào)的跟投者。

新派公寓CEO 王戈宏

除了盈利問(wèn)題，在王戈宏看來(lái)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)也是阻礙行業(yè)向前健康發(fā)展的關(guān)鍵因素。比如缺乏全國(guó)統(tǒng)一的公寓消防驗(yàn)收規(guī)范，企業(yè)無(wú)法在公寓項(xiàng)目進(jìn)行工商注冊(cè)，物業(yè)土地屬性沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)，缺乏租金稅收優(yōu)惠，等等。來(lái)自其他公寓方、資產(chǎn)方的多位嘉賓還指出，長(zhǎng)租公寓行業(yè)市場(chǎng)空間廣闊，提高資產(chǎn)管理能力，找到志同道合的便宜資金進(jìn)行規(guī)?；卣梗靡?guī)模效應(yīng)及增量?jī)r(jià)值賺錢(qián)，是眼下公寓企業(yè)生存和發(fā)展之所在。

活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)

王戈宏還建議，目前除了租約ABS、租金分期等金融業(yè)務(wù)外，還有一個(gè)大家沒(méi)有嘗試過(guò)的，就是供應(yīng)鏈的資產(chǎn)證券化。

“公寓企業(yè)改造花在裝修、電器、家具上的錢(qián)很多，如果這個(gè)能證券化，規(guī)模何止5億、10億？”王戈宏認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓行業(yè)并非不賺錢(qián)，而是目前的運(yùn)營(yíng)租金收入無(wú)法承擔(dān)擴(kuò)張資金需求。未來(lái)長(zhǎng)租公寓是賺錢(qián)的產(chǎn)業(yè)，尤其是完全做成品牌輸出的輕資產(chǎn)模式和開(kāi)始分享資產(chǎn)收益之后。

業(yè)內(nèi)人士表示，盡管很多傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)還看不懂，但長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)整合在即，多支美元大基金已經(jīng)瞄準(zhǔn)中國(guó)長(zhǎng)租公寓萬(wàn)億藍(lán)海，預(yù)計(jì)今年底，如同滴滴一樣，長(zhǎng)租公寓行業(yè)將迎來(lái)燒錢(qián)大時(shí)代。

作者｜智信研究公司研究員 李田蓉 蘭亞紅