10月29日下午，在智信研究公司舉辦主題為“房地產(chǎn)項(xiàng)目投貸后管理實(shí)務(wù)與創(chuàng)新”咖啡活動(dòng)上，來自中融信托資產(chǎn)管理二部總經(jīng)理李悅的分享，引發(fā)了現(xiàn)場嘉賓的共鳴。

非現(xiàn)場管理是大多數(shù)機(jī)構(gòu)的投后管理形式，從項(xiàng)目成立至退出，對其進(jìn)行持續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)跟蹤監(jiān)測，并從中識別預(yù)警風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，中融信托已經(jīng)設(shè)計(jì)了多種非現(xiàn)場監(jiān)測手段，充分實(shí)踐于投后管理實(shí)務(wù)中。

現(xiàn)場監(jiān)管是指對項(xiàng)目各方面經(jīng)營活動(dòng)的實(shí)地實(shí)時(shí)監(jiān)測。現(xiàn)場監(jiān)管的核心是讓所投放資金在封閉運(yùn)作下按時(shí)按量形成資產(chǎn)，再通過資產(chǎn)銷售變現(xiàn)形成用于還款的現(xiàn)金流。

大方向來說，投融雙方都希望項(xiàng)目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，適合的投后管理方案是與項(xiàng)目情況相匹配，既保證項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可控，又不一味把交易對手和項(xiàng)目管死。

來自盛世神州基金的首席執(zhí)行官李萬明詳細(xì)介紹了盛世神州基金針對中小房企和大型房企的差異化投后管理。

針對與中小房企的合作，李萬明總結(jié)出了“四三二一”方法，即“四張表、三項(xiàng)權(quán)、兩代表、一總控”，也就是在投資前通過簽訂監(jiān)管協(xié)議和監(jiān)管方案來取得相應(yīng)的管控權(quán)利。

其中“四張表”包括開發(fā)進(jìn)度表、成本預(yù)算表、銷售計(jì)劃表和現(xiàn)金流量表，這是對項(xiàng)目后續(xù)運(yùn)營的整體把控；

“三項(xiàng)權(quán)利”是指持有項(xiàng)目公司70%以上實(shí)際控制權(quán)、董事會(huì)占有席位和一些問題的處置權(quán)、以及影響項(xiàng)目現(xiàn)金流和風(fēng)險(xiǎn)的管理處置權(quán)；

“兩個(gè)代表”是指派駐到現(xiàn)場的基金代表和區(qū)域總監(jiān)，區(qū)域總監(jiān)負(fù)責(zé)長期深入了解溝通及時(shí)判斷項(xiàng)目的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，基金代表則需對項(xiàng)目成本、工程、銷售進(jìn)度進(jìn)行現(xiàn)場管控；

“一總控”則是項(xiàng)目的計(jì)劃審批、重大合同、大額資金交易均由公司總部投后管理領(lǐng)導(dǎo)小組進(jìn)行掌控。

李萬明說，相比中小房企，大房企的投后管理更令人頭疼，有的大房企比較強(qiáng)勢，不愿意分享項(xiàng)目的管理權(quán)，基金方的股權(quán)收益也因此無法保障。但這類房企較少，大多數(shù)還是會(huì)公平對待。

對于這類大型房企，地產(chǎn)基金通常會(huì)派人出任項(xiàng)目公司工程副經(jīng)理、財(cái)務(wù)副經(jīng)理、副總經(jīng)理，按照監(jiān)管協(xié)議約定的權(quán)限參與項(xiàng)目公司管理，還會(huì)派出2名董事參與項(xiàng)目的重大事項(xiàng)審批，同時(shí)在項(xiàng)目開發(fā)管理OA系統(tǒng)中，設(shè)置投后管理監(jiān)管組成員的參與審批權(quán)力，分解各個(gè)大小事項(xiàng)的參與管理權(quán)。

來自ARA中國基金副總監(jiān)、亞騰私募基金中國區(qū)總裁助理薛昌祺提到，作為專注于商業(yè)地產(chǎn)股權(quán)投資的外資基金，ARA主要通過自身專業(yè)的運(yùn)營管理能力為核心競爭力，結(jié)合資金，組合管理能力按照不同的基金類型、投資策略、投資人類別，而定制稍許不同的投后管理模式，對于存量地產(chǎn)并購?fù)顿Y方面有所介入的金融機(jī)構(gòu)值得借鑒，尤其是采取和專業(yè)資產(chǎn)管理人合作的模式加強(qiáng)投后管理的金融機(jī)構(gòu)值得借鑒，中航信托參與入股了ARA就是提升商業(yè)地產(chǎn)投后管理的實(shí)例。

在圓桌嘉賓討論階段，李萬明向各金融機(jī)構(gòu)預(yù)警，比如交易對手法人代表如果沒做更換，即使管住了印章，法人簽字同樣會(huì)給項(xiàng)目帶來債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。面臨這種情況，如果能在項(xiàng)目公司下面再設(shè)一個(gè)分公司，或許能在項(xiàng)目運(yùn)營過程中避開一些或有債務(wù); 或者直接舍棄掉中小開發(fā)商，只和地方龍頭等大房企合作，因?yàn)榇蠓科笤诜ㄈ舜韺用娴男袨闀?huì)很規(guī)矩。

李悅還提到，中融信托現(xiàn)在踐行的理念是，一個(gè)項(xiàng)目完成放款其實(shí)只成功了百分之三四十，剩下百分之六七十的成功都是要靠扎實(shí)的投后管理來實(shí)現(xiàn)的。

多位參會(huì)嘉賓達(dá)成共識，弱經(jīng)濟(jì)周期疊加房地產(chǎn)調(diào)控，房地產(chǎn)投融資業(yè)務(wù)面臨的政策性風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)等都在上升，做好投后管理變得尤為重要。

作者｜智信研究公司 王磊

特別鳴謝

中融國際信托有限公司

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