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近幾天，房地產(chǎn)熱點(diǎn)事件一波接一波，很多業(yè)內(nèi)朋友調(diào)侃2018年必定是地產(chǎn)新聞的大年。多個(gè)事件中，和“房住不炒”大政掛鉤的萬科自持地租賃房事件，現(xiàn)在看發(fā)酵的時(shí)間最長(zhǎng)。

“90平米精裝小三居，租金一次付清10年180萬起”，被網(wǎng)友調(diào)侃為萬科式“打劫”。有人喊萬科定的租金太高了，有人算即便定這么高的租金萬科還是賠。

那么萬科這塊自持租賃用地是不是真的拿錯(cuò)了？拿下這塊百分百自持地的萬科是不是真虧了？別急，小編帶著你一起來算算。

專業(yè)人士分析：

首先，如果萬科翡翠書院10年租金一次性預(yù)收，是沒法發(fā)類REITs的，因?yàn)榘l(fā)類REITs的前提是資產(chǎn)未來有源源不斷的穩(wěn)定的現(xiàn)金流收益；

其次，如果正常分期收租金，就得看租售比。

按照長(zhǎng)租公寓投資回報(bào)率的計(jì)算公式：投資回報(bào)率=（稅后月租金-物業(yè)管理費(fèi)）×12÷公寓總價(jià)，假設(shè)物業(yè)管理費(fèi)忽略不計(jì)，翡翠書院房子銷售價(jià)參考周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)按10萬元/平米計(jì)算，一套90平米的房子月租金按1.5萬元算，投資回報(bào)率=（1.5萬-0）×12÷（10萬×90）=2%。

投資回報(bào)率這么低，且資產(chǎn)70年不能銷售，如果發(fā)類REITs產(chǎn)品，需要萬科對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行大幅度折價(jià)或者長(zhǎng)期貼息，才有可能有投資人買單。

所以，目前看，北京萬科翡翠書院項(xiàng)目，在運(yùn)營(yíng)幾年后，通過發(fā)REITs實(shí)現(xiàn)退出也不太可行。

不讓散售賣，資本市場(chǎng)退出目前看也較難，資產(chǎn)長(zhǎng)期趴在賬上，雖然資產(chǎn)規(guī)模會(huì)增加，但融資后負(fù)債也會(huì)增加，而且還會(huì)影響利潤(rùn)。但從長(zhǎng)期退出角度看，萬科翡翠書院項(xiàng)目資產(chǎn)肯定是增值的。